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La certificación que acredita la existencia de “anotación registral indicando que la construcción se encuentra en zona de flujo preferente o en zona inundable”

Tratándose de edificaciones, o ampliación de las existentes y usos asociados, en suelo urbanizado, cuando el terreno se encuentra en zona inundable, o de flujo preferente (o en municipios en que al menos un 1/3 de su superficie esté incluida en la zona de flujo preferente o que por la morfología de su territorio tengan una imposibilidad material para orientar sus futuros desarrollos hacia zonas no inundables), los artículos 9 bis, 9 ter, 9 quater y 14 bis Del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico recogen las siguientes previsiones:

En el suelo que se encuentre en la situación básica de suelo urbanizado se podrán realizar nuevas edificaciones, obras de reparación o rehabilitación que supongan un incremento de la ocupación en planta o del volumen de edificaciones existentes, cambios de uso, garajes subterráneos, sótanos y cualquier edificación bajo rasante e instalaciones permanentes de aparcamientos de vehículos en superficie, siempre que se reúnan los requisitos relacionados por el artículo 9 ter y sin perjuicio de las normas adicionales que establezcan las comunidades autónomas

La autorización administrativa:

Estas actuaciones tratándose de la zona de policía deberán contar con carácter previo a su realización, según proceda, con la autorización del organismo de cuenca (en los términos previstos en el artículo 78) a menos que el correspondiente Plan de Ordenación Urbana, otras figuras de ordenamiento urbanístico o planes de obras de la Administración, hubieran sido informados y hubieran recogido las oportunas previsiones formuladas al efecto.

Fuera de dicha zona de policía las actividades serán autorizadas por la administración competente con sujeción, al menos, a las limitaciones de uso que se establecen en este Reglamento, y al informe que emitirá con carácter previo la Administración hidráulica, a menos que el correspondiente Plan de Ordenación Urbana, otras figuras de ordenamiento urbanístico o planes de obras de la Administración, hubieran sido informados y hubieran recogido las oportunas previsiones formuladas al efecto.

La declaración responsable:

Toda actuación en la zona de flujo preferente deberá contar, asimismo, con una declaración responsable, presentada ante la Administración hidráulica competente al menos un mes antes del inicio salvo que se encuentre integrada en el expediente para la autorización , en la que el promotor exprese claramente que conoce y asume el riesgo existente y las medidas de protección civil aplicables al caso, comprometiéndose a trasladar esa información a los posibles afectados, con independencia de las medidas complementarias que estime oportuno adoptar para su protección.

El certificado del Registro de la Propiedad:

Además, también con carácter previo al inicio de las obras, el promotor deberá disponer del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en zona de flujo preferente o en zona inundable.

En relación con el asiento registral que ha de practicarse en el folio de la finca afectada a instancia del titular registral, el artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria prevé que:

Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera.

Será necesario, por lo tanto, para extender la nota marginal en la que se exprese esta calificación de zona de flujo preferente o zona inundable, que la misma “conste acreditada”. Y a estos efectos, más adelante señala el mismo precepto que:

Todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

Podrá, por lo tanto, realizarse la consulta oportuna a través de dicha aplicación informática.

La cartografía:

Según se recoge en el RDPH, el conjunto de estudios de inundabilidad realizados por el Ministerio de Medio Ambiente y sus organismos de cuenca configuran el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables, que deberá desarrollarse en colaboración con las correspondientes Comunidades Autónomas, y, en su caso, con las administraciones locales afectadas. En esta cartografía, además de la zona inundable, se incluirá de forma preceptiva la delimitación de los cauces públicos y de las zonas de servidumbre y policía, incluyendo las vías de flujo preferente. Puede consultarse la información del Dominio Público y Zonas Inundables a través del enlace disponible en la página web del MAPAMA, o directamente, a través de la indicada aplicación informática colegial, desde la URL: http://sig.mapama.es/snczi/visor.html?herramienta=DPHZI.

El visor cartográfico de zonas inundables permite visualizar los estudios de delimitación del Dominio Público Hidráulico (DPH) y los estudios de cartografía de zonas inundables, elaborados por el Ministerio y aquellos que han aportado las Comunidades Autónomas.

Las distintas Confederaciones Hidrográficas disponen igualmente de visores para facilitar la consulta de la correspondiente cartografía.

(Así, la CH Júcar: https://www.chj.es/es-es/medioambiente/Paginas/Medio_ambiente.aspx)

También, en el ámbito de la Comunidad Valenciana, el PATRICOVA (Plan de Acción territorial sobre Prevención del Riesgo de Inundación en la Comunidad Valenciana), aprobado por DECRETO 201/2015, de 29 de octubre, del Consell, establece distintos niveles de peligrosidad de inundación (artículo 8), incorporando una cartografía complementaria en los planos que forman parte de su contenido y que pueden consultarse en la web de la Generalitat. Las zonas que se encuentran en las circunstancias que corresponden a los niveles 1 y 2 pueden equipararse a zonas de flujo preferente.

(http://www.habitatge.gva.es/documents/20551069/162377494/02+Normativa/5d2bca03-0f7f-4774-b602-4447cfb8dce7)

Begoña Longás

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SITUACIÓN EN DERECHO COMPARADO EN RELACIÓN CON LA PUBLICIDAD DE LAS PARTICIPACIONES

Por Luis Fernández del Pozo

1. El register of members en Derecho británico de sociedades y la transparencia publica en el registro mercantil (“Companies House”) de los listados de socios y de los titulares últimos de control (PSC register).

El Derecho británico de sociedades presenta en la materia que nos interesa una regulación muy coherente, con la enorme ventaja de que apenas ha evolucionado en el tiempo, al menos en sus líneas esenciales, desde las grandes compañías privilegiadas del siglo XVIII.

Como es de sobra conocido, existe una sola institución para todo tipo de sociedades: la company que se disciplina en la Companies Act. La vigente Ley es del año 2006 (Companies Act 2006). Las certified shares –que son las que no están desmaterializadas en anotaciones en cuenta o uncertified shares[1]– circulan conforme a las reglas previstas en Ley de sociedades en la sede normativa del Register of Members (Part 8, Chapter  2 section 113 y s. Companies Act 2006) y en la de la Certification and Transfer of Securities (Part 21, Chapter 1, sections 768 y s. Companies Act 2006).

Presenta el Derecho británico una nota muy distintiva en relación con aquellos sistemas que regulan el libro registro privado de socios y es la preocupación por garantizar la trasparencia pública de los asientos. A diferencia de lo que ocurre en Derecho alemán de anónimas (cfr. &67(5) AktG) y en nuestro libro registro de socios y de acciones nominativas (cfr. arts. 105. 3 LSC y 116.3 LSC) en que la Ley establece una legitimación estrecha para examinar el libro registro y solo a favor de los socios, la Companies Act británica establece el carácter “público” (es decir: abierto a la consulta de todo interesado) del Register of members que debe llevar la compañía.

La s. 114 Companies Act 2006, bajo la rúbrica de “Register to be kept available for inspection” en relación con la s. 116 bajo la de “Rights to inspect and require copies” garantiza a cualquier interesado –con interés legítimo que se debe indicar en la solicitud- el derecho de acceso y obtención de copias del registro.

Por si fuera poco, la Companies Act siempre ha cumplimentado la publicidad privada de la composición subjetiva de la sociedad con la obligatoria publicidad pública mediante el depósito anual obligatorio en la Companies House de un documento llamado annual return, elaborado por los administradores, y en cuyo contenido mínimo inexcusable se encontraba una declaración sobre la composición societaria con identificación de los socios y titulares de derechos sobre las acciones. Pues bien, promulgada la Small Business, Enterprise and Employment Act 2015 toda la parte 8 de su regulación se ha destinado a mejorar la transparencia obligatoria de las sociedades mediante el depósito obligatorio de información relevante para terceros en la Companies House. El annual return ha sido sustituido recientemente por el confirmation statement (cfr. 853 Companies Act 2006). Al menos con carácter anual, cada sociedad deberá cumplimentar en soporte papel o informáticamente (web filing) la actualización de la información de la compañía en los aspectos de trasparencia obligatoria. Entre otras obligaciones, debe actualizarse mediante el confirmation statement los datos relativos al Statement of capital (indicaciones sobre el número de acciones de la sociedad, el capital social representados, las clases de acciones) y la shareholder information (nombre o denominación de cada socio o titular de derecho sobre acciones, identificación de las acciones y de sus clases).

Más aún, en aplicación de la normativa comunitaria contenida en la IV Directiva anti-blanqueo de capitales, a partir de 6 de abril de 2016, existe en la Ley británica la obligación, a cargo de cada sociedad, de mantener un Register o People with Significant Control (PSC register) tal y como se regula la Part 21A Companies Act 2006 en la redacción dada por la Small Business, Enterprise and Employment Act 2015[2].

No es cuestión del examen detallado de la materia porque nos llevaría muy lejos. Bástenos decir que se impone a cada sociedad la carga de identificar el titular último o de control según la normativa de blanqueo y de mantener y actualizar constantemente un registro privado de PSC para su consulta por terceros. La Ley británica contempla expresamente la posibilidad de que la sociedad encomiende su llevanza en su interés al Registro Mercantil (Companies House). Amén del PSC register, por si fuera poco, la Ley mercantil impone a cada compañía la obligación de incluir y actualizar información sobre la materia como parte del contenido típico mínimo del “Confirmation Statement”. Es decir: la compañía con periodicidad anual mínima debe actualizar no solo el listado de socios publicado en la Companies House (Shareholder Information) sino el listado actualizado de personas con interés significativo a efectos de prevención del blanqueo (PSC Statement).

2. El derecho francés: la oponibilidad frente a la sociedad ex libro y la oponibilidad frente a terceros ex tabulas. Un modelo análogo al de nuestra LSRL 1953.

La regla general es la de que la “cession des parts sociales” se rige por las mismas reglas que las de la transmisión de la posición de socio en las colectivas: el art. 48 de la Ley de 1966 se remitía a lo dispuesto en el artículo 20 de dicha Ley; tal regulación es antecedente inmediato de la actual contenida en el Code de Commerce. En materia de circulación de parts sociales la regulación francesa distingue nítidamente entre oponibilidad frente a la sociedad y oponibilidad frente a terceros (C.com Article L. 221-14 en sede de colectivas al que se remite el C.com Art. L.223-17):

(i) Oponibilidad frente a la sociedad (primer párrafo del CCom Art. L. 221-14; opposabilité à la société)

El primer párrafo del C.Com Art. L221-14 señala que la cesión de participaciones sociales debe ser por escrito (ya sea documento privado –sous signe privé- o en documento auténtico notarial) y es oponible a la sociedad siempre que se cumplan las formalidades previstas en el artículo 1690 del Código Civil para la cesión de derechos incorporales. Obsérvese que la Ley hace economía del libro registro de participaciones que ni siquiera menciona: la sociedad no reputa socio al adquirente desde la inscripción … sino desde la notificación realizada en forma.

La sociedad como “deudor cedido” queda obligada al reconocimiento de la cesión par la signification du transport faite. La notificación que constituye a la sociedad en el reconocimiento de la legitimación activa (y que libera a la sociedad se realiza prestación al legitimado) se entiende cumplida por signification par acte d´huissier à la société o por acceptation de la cession par la société dans un acte authentique.   Este rigor formal de la autenticidad de la notificación ha sido incluso atenuado a partir de la Ley  nº 88-15 du 5 janvier: La signification peut être remplacée para le depôt d´un original de l´acte de cession au siège social contra remise par le gérant d´une attestation de ce dépôt (actualmente art. L.223-17 y L. 221-14). En la práctica, el depósito en la sede social del documento privado original del negocio de cesión es el procedimiento más empleado por el ahorro de costes que entraña. Se admite el depósito realizada tanto por el cedente como por el cesionario. No se requiere sin embargo acreditar la publicidad registral previa de la cesión en el Registro Mercantil y de hecho se suele realizar la notificación antes de la constancia de dicha transmisión en la oficina pública. Mientras tanto no se publica en el registro público, la transmisión es eficaz frente a la sociedad pero inoponible a terceros (vid. supra).

Más aún,  la jurisprudencia considera que si los órganos sociales han aceptado de manera inequívoca la cesión y han tenido de manera consistente como socio al adquirente, la sociedad no le podrá oponer la falta del cumplimiento de las formalidades de notificación a la sociedad[3]. El deber de notificación no está sujeto a ningún plazo de prescripción.

(ii) Oponibilidad frente a terceros (segundo párrafo del CCom Art. L.221-14; opposabilité aux tiers)

Bajo el régimen del transfert del art. 36 del Código de comercio napoleónico no faltó quien defendiera el carácter constitutivo de la inscripción de la transmisión en el libro registro de socios. Consecuentemente, se llegó a defender por algún autor que siendo necesaria la inscripción para la transmisión de la cualidad de socio en el caso de doble venta el tercero (se supone que de buena fe) el que inscribía antes en el Registro estaba protegido en su posición jurídica y aunque la fecha del negocio de adquisición fuera posterior: esto  era tanto como otorgar eficacia de fe pública a un sistema tabular privado[4].  Por este motivo la doctrina alemana sostuvo que en el sistema francés la inscripción en el libro registro de la transmisión tenía el mismo carácter constitutivo que en Alemania tenía, y tiene, la inscripción en el Registro de la Propiedad de las transmisiones de inmuebles[5].

En relación con las sociétés à responsabilité limitée (SARL), desde su origen, el legislador abandonó ese viejo sistema del transfert imperante en  las anónimas cuyas acciones no se representaban en títulos para exigir publicidad mercantil en el registro público de la cesión de participaciones para la oponibilidad de esta a terceros. Nos lo dice de manera terminante el segundo párrafo del Cod.com. Art. L. 221-14.  Doctrina y jurisprudencia defienden que la cesión no inscrita puede oponerse a terceros que no sea de buena fe (que se acredite tuvo de ella conocimiento)[6].

En lo de la inscripción de las transmisiones de participaciones en el Registro mercantil la sociedad limitada francesa asimilaba su régimen al de las personalistas (colectivas y comanditarias simples) y es tradicional en el Derecho mercantil del país vecino desde la Ordonnance sur le Commerce de 1673 (Título IV, Des Sociétés) que tan directamente inspiró el  capítulo X de las Ordenanzas de Bilbao si bien en este último caso la inscripción constituía requisito de eficacia general del contrato frente a los socios, la sociedad y los terceros:  “Les sociétés n´auront effect à l´égard des associés, leurs veuves et héritiers, créanciers et ayans-cause, que du jour qu´elles auront été registrées, et publiées au greffe du domicile de tous les contractans, et du lieu où ils auront magasin” (OSC. 6)

Así pues, en Francia[7], para que la cesión de participaciones sea oponible frente a terceros se requiere el cumplimiento cumulativo y ordenado de dos requisitos: en primer lugar, se precisa que se cumpla por las partes con los requisitos establecidos en la Ley para obtener la oponibilidad de la cesión de participaciones frente a la sociedad y que luego se publique la transmisión en el Registro Mercantil competente correspondiente al domicilio de la sociedad (Registre de Commerce et des Sociétés; RCS). Este deber de publicación incumbe a la sociedad. Este sistema plantea un problema práctico cuando hay inscripción en el registro público sin haberse practicado la notificación de la transmisión a la sociedad: en puro rigor aquí no hay inoponibilidad de lo inscrito, lo que está muy poco justificado.

Para inscribir, incluso telemáticamente, en el RCS los greffiers exigen se aporte el documento de cesión y que se acompañe por certificación expedida por el representante legal del acuerdo de la asamblea general de modificación de la composición del capital social y de la correspondiente modificación de estatutos y después del correspondiente pago de los impuestos que gravan la transmisión. El acte de cession puede depositarse en el RCS en virtud de copia auténtica (acte établie en forme authentique) o del documento privado original con las firmas de las partes (original sous seing privé): art. R. 221-9 y R-223-13 Cod. Com. Ante la posibilidad de que la sociedad resista la publicidad registral por el sencillo mecanismo de no acordar la modificación de estatutos para recoger el cambio de la composición subjetiva provocada por la cesión, un Decreto de 18 de mayo de 2015[8] permite que el cedente o el cesionario, previo requerimiento frustrado a la sociedad para que cumpla con su deber,  instar la publicidad registral de la transferencia mediante presentación del propio acto de cesión y en el bien entendido que esa publicidad registral surte efectos desde la aceptación por el registro público y a reserva del cumplimiento de formalidades previstas en el art. L.221-14. Un sistema endemoniado, la verdad.

3. El caso italiano: del libro dei soci al registro delle imprese

En Italia, hay razones para entender que el Código de Comercio italiano de 1882 siguió el sistema de eficacia constitutiva de la inscripción de la transmisión de la acción en el libro registro de socios a imitación del “transfert” francés del art. 36 del Código de Comercio napoleónico[9]. A estos efectos, tanto daba que se entendiera la inscripción como una condición o requisito de validez que como el equivalente al desplazamiento posesorio o una suerte de traditio -nuestro modo en la teoría del título y el modo que por cierto allí no rige-  que vendría a exigirse, en adición del título para completar el iter transmisivo.

Bajo esa forma de entender las cosas, llegó a defenderse, antes de la promulgación del Codice Civile de 1942 que la inscripción no sólo era requisito de legitimación del adquirente frente a la sociedad sino, incluso, de eficacia inter partes… y de oponibilidad frente a terceros (alguno llegó a defender que el que inscribía antes de buena fe era protegido en su adquisición)[10].

La cosa cambia radicalmente con el Códice Civile de 1942 y en relación con las participaciones sociales del nuevo tipo societario que es la società a responsabilità limitata en que para la mayoría la inscripción tiene eficacia puramente legitimadora dejando imprejuzgada l´efficacia della cessione inter-partes en que rige el consensualismo[11].

Hay que distinguir entre:

(i) Opponibilità alla società (art. 2470 &1 y &2 CCivile).

El sistema italiano es ejemplar de un proceso que, partiendo de un sistema legitimador del socio a través del libro de socios, similar al nuestro y al de anónimas alemanas, se ha llegado a la supresión del libro registro por su inutilidad y como mecanismo de simplificación de costes. La publicidad registral sirve ahora al doble propósito de la oponibilidad frente a la sociedad y, simultáneamente, la oponibilidad frente a terceros.

Las funciones del libro registro privado se trasladan a la inscripción de las transmisiones en el Registro mercantil después de una tortuosa evolución:

En la redacción originaria del Codice Civile de 1942 se estableció el principio según el cual: “Il trasferimento delle partecipazioni ha efetto di fronte alla società dal momento dell´iscrizione nel libro dei soci secondo quanto previsto nel successivo comma”.  La inscripción de la transmisión de participaciones en el libro dei soci tenía lugar en mérito a la solicitud del transmitente o del adquirente y en virtud de la exhibición del título formal del cual resultaba la transmisión o mediante una simple declaración suscrita en el libro por transmitente y adquirente y contrafirmada por el administrador. En términos generales, la mayor parte de la doctrina y jurisprudencia se inclinaba por entender que la inscripción tenía pura eficacia legitimadora de la condición de socio, existiendo no pocas discusiones acerca de los efectos de su rectificación de las inexactitudes y vicios de inscripción dividiéndose doctrina y jurisprudencia entre los que defendían la efficacia preclusiva o sanante de los vici por consecuencia de la inscripción (y la eficacia ex nunc de la sentencia constitutiva del juez)[12] y quienes sostenían que la inscrizione producía una efficacia dichiarativa o ricognitiva (y, consecuentemente, eficacia ex tunc de la sentencia judicial declarativa)[13].

No parece que la llevanza de un libro privado dejara satisfecho a un legislador preocupado por atender razones de orden público. Con el propósito deliberado de mejorar la trasparencia de la circulación de participaciones  y, también, de prevención del fraude, así como para asegurar la cognoscibilidad de la composición subjetiva de la sociedad por los terceros, la Legge 12-8-1993 estableció un sistema similar al de nuestra LSRL de 1953. Con dicha Ley, aparece en Italia como  novedad la inscripción de la transmisión de participaciones en un  registro público: el  registro delle impresse (nuestro Registro mercantil)[14].

A partir de la reforma de 1993, el Codice Civile italiano distingue netamente entre efficacia e pubblicità  (ésta es precisamente la rúbrica del vigente art. 2470 CC). Por un lado está la efficacia di fronte alla società de la cesión de participaciones sociales y de otro lado la pubblicità (en el registro delle imprese, se entiende).

Bajo el régimen instaurado por la Legge de 1993,  la transmisión voluntaria debía resultar primeramente de documento escrito con “sottoscrizione autenticata da un notaio” (vale decir: al menos con legitimación notarial de firmas). Luego, debería darse a la transmisión intervenida por el notario la publicidad legal que en el caso italiano era doble: primero,  la registral pública mediante el deposito del atto di trasferimento en el (RI) y, en fin, dentro de los treinta días siguientes a dicho depósito en el registro público, mediante la anotación de la transmisión en el libro dei soci (registro privado de socios).

La legitimación frente a la sociedad seguía estando radicada en la inscripción en el libro dei soci… pero dicha inscripción “privada” se postergaba al previo cumplimiento de los requisitos de publicidad registral en el registro delle imprese.  De lo anterior resultaba:

·         Que la inscripción de la transmisión de las partecipazioni en el libro de socios solamente procuraba efectos legitimadores frente a la sociedad. La oponibilità a terceros o erga omnes derivaba de la inscripción en el registro delle imprese.

·         La inscripción en dicho libro registro privado solo se practicaba en virtud de título con firmas legitimadas notarialmente … y después de haber acreditado haber cumplido previamente con el requisito de publicidad registral de la transmisión en el registro delle imprese.

Obsérvese que el sistema de doble publicidad en el iter procedimental, bajo la Ley de 2003, era exactamente el contrario al francés: aquí es primero la inscripción pública y luego sigue la publicidad registral privada; en Derecho francés, primero es la notificación privada a la que sigue la inscripción pública después. La preferencia en el tiempo de la inscripción en el registro público tiene más sentido: en Italia la oponibilidad frente a terceros no requiere de acreditar el cumplimiento de los requisitos de oponibilidad frente a la sociedad y se estimulaba la inscripción subordinando la legitimación frente a la sociedad a la previa e imprescindible inscripción en el registro público.

La sustancial reforma efectuada en el Derecho de sociedades del CC por el Decreto legislativo 17 gennaio 2003, n.5, profundiza en el sistema de doble publicidad previsto en la Ley de 1993 y realiza una pequeña modificación para incentivar la publicidad registral con el deber, a cargo de los notarios, de comunicar las transmisiones intervenidas[15].

En la redacción previgente del año 2003, decía el artículo 2470 CC lo siguiente,  en sus dos primeros párrafos que son los que nos interesan a nuestros propósitos:

“Il trasferimento delle partecipazioni ha efetto di fronte alla società dal momento dell´iscrizione nel libro dei soci secondo quanto previsto nel successivo comma”

L´atto di trasferimento, con sottoscrizione autenticata, debe essere depositato entro trenta giorni, a cura del notaio autenticante, presso l´ufficio del registro delle imprese nella cui circoscrizione è stabilitata la sede sociale. L´iscrizione del trasferimento nel libro dei soci ha luogo, su richiesta dell´alienante o dell´acquirente, verso esibizione del título da cui risultino il trasferimento e l´avvenuto depositato. In caso di trasferimento a causa di norte il deposito e l´iscrizione sono effectuati a richiesta dell´erede o del legatario verso presentazione della documentazione richiesta per l ánnotazione nel libro dei soci dei corrispondente trasferimento in materia di società per azioni”

El problema obvio es que,  tal y como estaba concebido el sistema de doble publicidad, privada y pública, una de las dos, estoy pensando en el libro registro, era sencillamente redundante y podía ser perfectamente suprimida por razones de economía del sistema. Efectivamente, la soppressione del libro dei soci se realiza en la reforma efectuada por la Legge 28 gennaio 2009, n.2[16] que hace decir al mismo art. 2470 CC en sus dos párrafos lo siguiente:

“Il trasferimento delle partecipazioni ha efetto di fronte alla società del momento del deposito di cui al successivo comma.

L´atto di trasferimento, con sottoscrizione autenticata, debe essere depositato entro trenta giorni, a cura del notaio autenticante, presso l´ufficio del registro delle imprese nella cui circoscrizione è stabilitata la sede sociale. In caso di trasferimento a causa di norte il deposito e l´iscrizione sono effectuati a richiesta dell´erede o del legatario verso presentazione della documentazione richiesta per l ánnotazione nel libro dei soci dei corrispondente trasferimento in materia di società per azioni”

Desaparecido el libro dei soci, los tribunales ni siquiera no admiten el pacto estatutario voluntario de rehabilitación del viejo sistema con libros voluntarios en méritos de cláusula estatutaria ad hoc[17], la legitimación del adquirente frente a la sociedad se hace depender… de la inscripción en el Registro mercantil de la transmisión.  De esta forma existe un estímulo poderoso al cumplimiento del deber legal de publicidad registral: la sociedad solamente reputará socio al inscrito en el registro delle imprese. Por otra parte, la sociedad puede tener conocimiento de las transmisiones de participaciones… merced a la publicidad formal del propio registro delle imprese que en Italia, como en toda la UE, tiene asegurado el acceso remoto a su contenido en Internet (el portal público que gestionan las Cámaras de Comercio encargadas de la llevanza del registro). El control de la regularidad de la transmisión se traslada supuestamente de la sociedad al funcionario encargado del registro.

Se simplifican, en fin, después del año 2009 los requisitos formales para la inscripción. Bajo el sistema tradicional, la intervención notarial siempre era preceptiva para que la transmisión se beneficiare de la oponibilidad por inscripción (privada o pública).

Pues bien, la Legge di stabilità 12 novembre 2012, n. 183, entre las medidas de reducción de cargas administrativas para las empresas y ciudadanos, en su art. 14 c. 18 ha establecido, resolviendo dudas anteriores, que la transmisión de participaciones sociales de una limitada italiana puede ser efectuada mediante documento privado en soporte electrónico:

“L´atto di trasferimento di cui al secondo comma dell´art. 2470 del codice civile può essere sottoscritto con firma digitale, nel rispetto della normativa anche regolamentare concernente la sottoscrizione dei documenti informatici, ed è depositato, entro 30 giorni, presso l´ufficio del registro delle imprese (…/…).

(ii) La pubblicità (art. 2470 &3 CCivile).

Como acabamos de ver, una Ley de 1993 modificó el sistema para incorporar un deber legal adicional de publicidad de la transmisión en el Registro Mercantil.

Toda la doctrina señaló por entonces que la finalidad principal de la reforma de 1993 era asegurar la trasparencia pública de la composición subjetiva de la sociedad limitada y la prevención del fraude fiscal y del blanqueo de capitales. Bajo el sistema del registro privado no se garantizaba el acceso de su contenido a terceros (incluido el estado y el potencial adquirente de las participaciones). De hecho, en sociedades unipersonales o familiares ni siquiera era habitual llevar el libro registro pues los socios se reconocen pacíficamente la condición de tales sin necesidad de inscripción y de formalidades estériles.

Para asegurar la publicidad registral se terminó por imponer, a cargo de los notarios autorizantes del título de la transmisión o que legalizaron las firmas, el deber legal de asegurar la publicidad en el Registro mercantil dentro del plazo legal establecido para ello. Es más, como hemos visto antes, la inscripción en el libro de socios solo podía producirse una vez practicada la publicidad legal previa con lo que la efectividad frente a la sociedad quedaba sujeta o condicionada al cumplimiento previo del requisito de publicidad en el registro público.

El problema del nuevo sistema legal introducido por la Ley de 1993 era que no resolvía con claridad la vexata questio relativa a la determinación del momento para entender producida la oponibilidad frente a terceros del negocio de cesión.

Bajo el derecho anterior a la Ley de 1993 una parte de la doctrina italiana se había inclinado por otorgar eficacia suficiente erga omnes o frente a terceros a la transmisión inscrita en el libro dei soci y por el mero hecho de la inscripción de la transmisión en el libro registro de socios (la inscripción tendría una eficacia legitimadora iuris et de iuris que protegería al adquierente de buena fe a non domino), si bien otra parte de la doctrina se inclinaba por sostener la oponibilidad desde la fecha fehaciente del respectivo negocio de transmisión conforme a las reglas generales del Derecho común de los contratos.

Aunque parecía que la reforma de 1993 incorporaba la novedad de un registro público con eficacia de fe pública registral, la cosa no era del todo clara porque no faltaron quienes sostuvieron que el sistema anterior a esa reforma, cualquiera que este fuera, en la materia de oponibilidad a terceros no se había modificado habida cuenta que la reforma solo aseguraba la publicidad formal pero no la material (la inscripción entrañaba la pura cognoscibilidad legal por los terceros que consultaban el Registro mercantil).  Más aún, aunque se defendiera, como defendieron muchos, que la oponibilidad erga omnes derivaba de la inscripción en el registro público, se discutía si la protección del tercero que inscribía previamente su derecho y resultaba protegido por la fe pública del Registro Mercantil debía o no ser de buena fe.

Pues bien, la reforma efectuada por el d.legs 17 gennaio 2003, n.6, introduce una previsión expresa en el nuevo párrafo tercero del art. 2470 CCiv que reza así: “Se la quota è alienata con succesivi contratti a piú persone, quella tra esse che prima ha effectuato in buona fede l´iscrizione nel registro delle impresse è preferita alle altre, anche se il suo titolo è di data posteriore”.

La norma no solo contempla el caso típico de la doble venta sino cualquier colisión con preferencia excluyente o preferencia de rango entre derechos reales y gravámenes inscribibles sobre las participaciones sociales. Por lo demás, de conformidad con la regla general existente en materia del Registro de la Propiedad, la fe pública registral solo rige en beneficio del tercero de buena fe que inscribe su derecho de persona legitimada registralmente.

4. El derecho alemán: la función legitimadora y de tutela del tercero de buena fe que deriva de la publicidad registral (Handelsregister) del listado de socios (Gesellchafterliste).

El Derecho alemán de sociedades es ciertamente relevante a nuestros efectos, toda vez que el sistema vigente se inspira en el alemán… de anónimas. No en vano, la LSRL 1995 supuso para nuestra sociedades de responsabilidad limitada el abandono del “modelo registral francés” por el modelo alemán de anónimas y comanditarias por acciones que pasó sin mayores cambios de interés del & 183 BGH y del & 67 AktG al art. 55 LSA 1989 (correspondiente al vigente art. 116 LSC).

Es curioso constatar que el sistema previsto en la GmbHG en su redacción originaria era distinto del de anónimas con acciones no representadas en títulos del &67 AktG: la legitimación frente a la sociedad no se reputaba producida por la inscripción en un libro registro de socios similar al existente en anónimas sino mediante la comunicación de la transmisión de participaciones a la sociedad ex &16.1 GmbHG. Con todo, la doctrina germana entendió que la función legitimadora de esa puesta en conocimiento de la sociedad prevista en el &16.1 GmbHG (o mejor: del reconocimiento por parte de la sociedad de la regularidad de la transmisión de participaciones tras el preceptivo control efectuado por los administradores) presentaba un alcance y virtualidad idénticos a la que se da por la inscripción de la transmisión de acciones en el libro registro privado del &67 AktG[18].

El sistema alemán ha tenido una evolución notabilísima de la que no ha dado cuentas nuestra doctrina. Para empezar, el sistema de legitimación frente a la sociedad mediante notificación se completó con la publicidad legal obligatoria de la lista actualizada de socios en el Registro mercantil (Handelsregister) en aplicación de lo que se dispone en el &40 GmbHG y que inicialmente no desempeñaba función legitimadora sino de publicidad-noticia. Tras la importante reforma efectuada por la Ley de Modernización de la Ley de Responsabilidad Limitada y para la Prevención de Fraudes de 13.10.2008 BGBII, 2026 (en acróstico, “MoMiG”)[19] ha terminado por diseñar un sistema articulado en torno a la publicidad legal de la Lista de socios en el Handelsregister de suerte que: (i) La sociedad debe reputar exclusivamente socio al que figura en la Lista de socios publicada en el Registro mercantil (Liste der Gesellschafter) y (ii) la publicidad registral permite proteger al tercer adquirente de buena fe de titular registral que figura en la Lista en una regla de oponibilidad de redacción y contenido endiablados.  Como puede verse, a la postre, existe una notable similitud con el modelo italiano último.

El sistema es muy complejo, pues resulta de conjugar preceptos en sedes separadas: el & 40 GmbHG en sede de Lista de socios y el & 16 GmbH en sede de la situación legal provocada por el cambio de los socios o de la extensión de su participación en la sociedad (y protección del tercer adquirente de buena fe)[20].

La idea básica es que monopoliza la legitimación la lista de socios… siempre que la misma figure debidamente publicada en el Registro mercantil. Ese cambio radical de perspectiva –enteramente similar a lo acontecido en Italia- se argumenta por el legislador alemán en la intención de mejorar la transparencia y para conjurar abusos[21]. En la práctica anterior a la reforma de la MoMiG, la doctrina alemana reconoce que la obligación preexistente de publicar la lista de socios se incumplía frecuentemente. La responsabilidad impuesta a los administradores de actualizar la lista no constituía incentivo suficiente. Desde esta perspectiva, al subordinar la legitimación del socio frente a la sociedad a la publicación registral de la lista y al imponerse el deber notarial de actualizar la lista con ocasión de su intervención en alguna operación de transmisión de derechos (inscribibles) sobre las participaciones constituyen, como en Italia, otras tantas medidas para estimular la publicidad registral que asegura la cognoscibilidad legal de la situación no solo por los socios sino por terceros.

En su traducción española, el &40 GmbHG, Lista de socios, nos dice lo siguiente:

(1)      Cada vez que se produzca un cambio en la persona de los socios o en la extensión de su participación en el capital de la sociedad los administradores deberán remitir sin incurrir en demora indebida al Registro mercantil una lista firmada de socios en la que se indique el nombre o denominación completos, la fecha de nacimiento y el domicilio de los socios, así como el valor nominal y la identificación de las participaciones por su número que hubieran sido suscritas. Los cambios serán efectivos por notificación seguida de la prueba suministrada.

(2)      Cuando hubiere intervenido un notario en los cambios a que se refiere el apartado (1) , estará obligado a remitir sin incurrir en demora indebida al Registro mercantil la citada lista de socios en lugar de los administradores y sin esperar a que se cumplan las condiciones que se hubieran pactado para su efectividad así como a enviar una copia de la lista actualizada a la propia sociedad. El notario suministrará la lista mediante una certificación notarial en la que se haga constar que la modificación del contenido de la lista se debe a cambios en la operación jurídica en que ha intervenido y que la parte restante de la lista se ajusta al contenido de la misma según el Registro mercantil.

(3)      Los administradores que infringen la obligación establecida a su cargo en el apartado (1) serán solidariamente responsables de los perjuicios causados a los socios cuya participación hubiera cambiado y a los acreedores de la sociedad.

Por su parte, el & 16 GmbHG nos dice en sus dos primeros párrafos lo siguiente:

(1)    En el caso de un cambio en la persona de los socios o en la extensión de su participación en la sociedad, la sociedad solamente reputará socio a quien hubiera sido incluido como tal en la lista de socios publicada en el Registro mercantil según lo dispuesto en el &40. Se considerarán válidos desde el principio frente a la sociedad los actos jurídicos realizados por el adquirente si la lista de socios se depositara en el Registro mercantil sin dilación indebida después de la realización de dicho acto.

(2)    Tanto el adquirente como el transmitente serán solidariamente responsables de las obligaciones societarias de pagar las contribuciones financieras suplementarias pactadas en estatutos, devengadas y no satisfechas en el momento en que el adquirente se le tiene por socio de conformidad con los previsto en el párrafo anterior, primera frase.

Como puede comprobarse, el cambio ha sido sustancial. A diferencia de lo que ocurre en el sistema tradicional del libro registro de anónimas que es el que inspira tanto nuestro sistema del libro registro de socios como el de acciones nominativas:

Se suprime la obligación de llevanza de un libro registro (privado) de socios y se sustituye por el deber legal de publicar una lista actualizada de los mismos socios en el Registro mercantil del domicilio social.

En puridad, el registro no publica el contrato causal de la transmisión sino las alteraciones que se provocan desde la constitución en la lista de socios por los actos o acuerdos sociales que corresponda. La lista consiste en una enumeración de las personas de los socios o titulares de derechos, con sus datos personales y domicilio y la identificación por su numeración de las mismas. Cualquier cambio en la persona de los socios o/y en la extensión de los derechos debe ser comunicada por los administradores o el notario autorizante.

La publicidad de la lista de socios es un deber a cargo de la sociedad (& 40 (1) GmbHG) o en su lugar y en operaciones por ellos intervenidas,  a cargo del notario autorizante de la escritura de transmisión de participaciones o constitución de derechos (& 40 (2) GmbHG) . Como en Derecho italiano, ese deber del fedatario es un estímulo legal de la correcta actualización de la lista en el registro público.

En razón de la titularidad originaria, la sociedad viene de oficio obligada a comunicar el Registro Mercantil cualquier alteración de la lista de socios cuando ésta venga efectiva (como consecuencia de la constitución, aumentos y reducciones de capital, modificaciones estructurales acordadas etc.) y tratándose de transmisiones sucesivas será el notario interviniente, bajo su responsabilidad, quien certificará del alcance del cambio provocado en la lista de socios y remitirá sin dilaciones indebidas la comunicación al Registro.

Se elimina la carga del adquirente de comunicar a la sociedad su adquisición mediante una declaración unilateral recepticia dirigida a la sociedad como en el viejo Derecho del libro registro. Ello no es óbice a que según la doctrina germana se reconozca al socio un derecho a que la lista se publique en el Registro mercantil. Podrá instar de la sociedad –o del notario- la efectiva publicidad de las alteraciones no comunicadas y en su caso, mediando inexactitud registral, podrá instar la rectificación, incluso preventiva,  del contenido inscrito en el Registro mercantil para enervar la buena fe del tercer adquirente (cfr. &16 (3) GmbHG in fine).

La Lista de socios debidamente publicada monopoliza la legitimación: el &16. 1 GmbHG  se inspira en lo establecido en & 76.2 AktG (que se corresponde con nuestros arts. 104.2 y 116.2 LSC)… en el bien entendido que se sustituye lo de la inscripción en el libro registro por la publicidad registral de la lista.

La lista de socios “monopoliza la legitimación” tanto en lo que hace a la legitimación activa del socio para el ejercicio de sus derechos sociales (=y correlativa eficacia liberatoria de la sociedad que cumple con el socio publicado) según el &16.1 GmbHG; como en cuanto a la legitimación activa de la sociedad frente al socio ex & 16. 2 GmbH para reclamar tanto al transmitente como al adquirente y solididariamente las prestaciones debidas pendientes de pago (está pensando en las prestaciones accesorias y en las contribuciones suplementarias devengadas cuando se reputa producida la transmisión por publicación de la lista de socios).

En puridad, la publicación de la lista de socios sin demora indebida (“unverzüglich”) funciona como conditio iuris de la plena oponobilidad de la condición de socio frente a la sociedad en lo que hace al ejercicio de sus derechos por el nuevo socio. En cambio, a los efectos de la legitimación pasiva del socio en reclamaciones dirigidas contra él por la sociedad la fecha relevante es la de la publicidad registral (&16.2 in fine).

Siempre que la lista se publique y actualice en el Registro mercantil sin dilaciones indebidas por los obligados a ello (administradores y notario) el efecto de la legitimación activa del socio frente a la sociedad se reputa producido ab initio desde que tuvo eficacia el acto o negocio del que trae causa la titularidad originaria (constitución, aumento, reducción, modificación estructural) o desde que se contrató ante notario la transmisión sucesiva… aunque penda la publicación de la lista.

Ciertamente la redacción legal de la norma no es muy clara, pero la doctrina entiende que en esa fase intermedia que existe entre la realización del contrato o acuerdo social que es causa de la transmisión y la publicación efectiva de la misma en el Registro mercantil, siempre que sea tempestiva la legitimación, se debe entender provisionalmente legitimado el nuevo socio; socio que puede válidamente en el interim votar, ejercitar su derecho de información etc. Si se produce la publicación tempestiva de la lista, los actos de ejercicio de los derechos sociales frente a la sociedad del socio legitimado (como es el voto en junta) se entienden definitivamente consolidados y resultan inatacables. La publicación tempestiva de la lista tiene pues una eficacia retroactiva: se retrotraen al momento inicial de la adquisición del derecho.

Tanto socios como terceros (no solo socios) pueden examinar el contenido de la Lista de socios mediante consulta del Registro mercantil. Esta oficina pública habilita la consulta en remoto por un arancel establecido para el acceso al portal  en Internet y previo pago de aranceles[22]. Es enormemente significativo que en el cambio de sistema han influido las recomendaciones de la Financial Action Task Force on Money Laundering (FATF) y la Directiva 2006/60 UE de 26 octubre 2015 en materia de blanqueo de capitales y prevención del terrorismo.

La protección del adquirente de buena fe de titular inscrito encuentra su fundamento en el &16 (3) GmbHG con su endiablada redacción y muy discutido alcance[23]:

(3) Puede adquirirse válidamente una participación o un derecho sobre una participación de quien no sea su verdadero titular si el transmitente figuraba como socio en la Lista de socios publicada en el Registro mercantil. Lo anterior no tendrá aplicación si, al tiempo de la adquisición, la lista era inexacta en relación con las participaciones por un periodo inferior a tres años y la inexactitud no pueda imputarse al verdadero titular. En todo caso, no hay adquisición de buena fe si el adquirente conociera la falta del título de su transmitente o si desconociera esa situación como consecuencia de negligencia grave por su parte o si la exactitud de la lista estuviera cuestionada mediante el correspondiente asiento provisional en el Registro mercantil. Podrá cuestionarse registralmente la exactitud en los casos de la adopción de la oportuna medida cautelar o en razón del consentimiento prestado por el titular registral cuya titularidad hubiera sido cuestionada. No es necesario que el riesgo de pérdida del derecho de quien insta la anotación registral se haya hecho efectivo.

[1] Tanto las compañías abiertas no cotizadas como las sociedades cerradas (las “private companies” que corresponden a nuestras limitadas) deben ajustarse a uno de estos modelos: el sistema registral privado (certified shares) como el sistema registral mediante anotaciones en cuenta y con desmaterialización de la acción (uncertified shares). Toda company limited by shares podía, si debidamente autorizada en estatutos y si las acciones estaban totalmente desembolsadas, emitir acciones al portador (share warrant to bearer) en cuyo caso la transmisión de las mismas se efectuaba mediante la simple entrega al tenedor: vid. anterior s. 779 Companies Act 2006. Como ha ocurrido en no pocos países de nuestro entorno, razones de defensa de la trasparencia y de prevención de las actividades fraudulentas y el blanqueo de capitales han llevado al legislador británico a prohibir la emisión de acciones al portador:  la Small Business, Enterprise and Employment Act 2015 deroga la regulación contenida en la s. 779 CA 2006.

[2] El Department for Business Innovation & Skills, ha editado una Guía-folleto muy útil, Register of People with Significant Control. Guidance for Companies, Socierares Europaeae and Limited Liability Partnerships,  publicado el 11 de abril de 2016 y que puede descargarse del portal de la Companies House en: www.gov.uk/government/organisations/companies-house

[3] Tal es el caso, según la Cour de Cassation cuando el gerente ha convocado a los asociados incluyente al adquirente que no comunicó la adquisición a una asamblea extraordinaria en el curso de la cual los estatutos fueron modificados para tener en cuenta la cesión o cuando reunida la asamblea general se ha reconocido al adquirente la condición de socio. Cass.Com 16 janv. 1977, 1 déc. 1987, 3 mai 2000 y 18 oct. 2011.

[4] Vid. PERDICES HUETOS,A.B., El libro registro de socios, op. cit., p. 37.

[5] Vid. PERDICES HUETOS, A.B., El libro registro de socios, op. cit., págs. 35 y ss.

[6] El caso fundamental, a propósito de una civil, pero cuya doctrina se extiende a las limitadas es el resuelto por Com. 24 sept. 2013, nº 12-24083. Vid.  Bull. Joly 2013, p. 806 con comentario de A. Constantin. Vid. PORACCHIA, D./BRIGNON,B., “Cession de parts de SCI non publiée: la connaissance personnelle par le tiers suffit-elle à lui rendre opposable?”, Revue des Sociétés, mars. 2014, nº 3, págs. 175 y ss.

[7] Por todos, vid. LE CANNU, P./DONDERO, B., Droit des sociétés, 6 ed., LGDJ, Paris, 2015, págs. 838 y ss.; COZIAN, M./VIANDIER, A./DEBOISSY, F., Droit des sociétés, 19 ed., Litec, Paris, 2006, págs. 431 y ss.; MERLE, Ph./FAUCHO,A., Sociétés comerciales, 20 ed., Dalloz, Paris, 2016, párrafos 260 y ss. Titre 2.

[8] Décret nº 2015-545 du 18 mai 2015 pris pour application de l´ordonnance nº 2014-863 du 31 juillet relative au droit de sociétés. En su artículo 2 del decreto se da una nueva redacción al art. R. 221-9 Cod.com.

[9] La monografía de referencia –para la interpretación de la situación legal en Italia anterior a su fecha- es el libro de GATTI, S., L´iscrizione nel libro dei soci, Milano, 1969.

[10] Vid. acerca de los partidarios de la eficacia constitutiva de la iscrizione: GATTI, op. cit., págs. 31 y ss.

[11] Por todos: SANTINI, Società a responsabilità limitata, en: Commentario del Codice Civile SCIALOJA-BRANCA, Bologna-Roma, 1992, págs. 140 y ss.; RIVOLTA, La società a responsabilità limitata, en Trattato di diritto civile e commerciale (dir. CICU/MESSINEO), Milano, 1982, págs. 217 y ss.; GIANNATTASIO, “In tema di cessione della quota e di diritto di ispezione del socio”, Giust. Civ., 1974, I, págs. 750 y ss.; GALGANO, “Mancata esecuzione del “transfert” ed esercizio dei diritti sociali per trasferimento per girata delle azioni nominative”, Riv. Dir. civ., 1962, II, págs. 400 y ss.

[12] Entre otros: FURFARO, “Legittimazione all´esercizio dei diritti sociale nelle s.r.l”, Le Società, 2000, p. 1466; MORELLI, “Annotazione nel libro soci del traferimento di quota di società incorporata”, Giust. Civ., 1984, I, p. 1273.

[13] SALAFIA, Erroneità delle iscrizioni delle quota sociali sul libro dei soci e rettificazioni”, Giust. Civ., 1998, I, p. 1003; IDEM, “Gli artt. 2479 e 2479 bis sul traferimento di quote di s.r.l. dopo la novella del ´93”, Le Società, 1997, p. 932; NIUTTA, “L´efficacia dell´iscrizione nel libro soci del trasferimento di quote di s.r.l.”, Riv. Dir. comm., 1993, II, ppágs. 278 y ss.; REVIGLIONO, Il trasferimento della quota di società a responsabilità limitata. Il regime legale, Milano, 1998, págs. 215 y ss.

[14] Por todos: CAMPOBASSO, G.F., Diritto Commerciale, 2 Diritto delle società, 4 ed., Utet, Torino, 1999, págs. 519 y ss. ; BARALIS, G./BOERO,P., “Le vicende delle quote di società a r.l.. nella disciplina delle legge 310 del 1993”, Riv. Dir. Comm., 1994, I., págs. 304 y ss.; FERRETTI, R., “Un altro passo verso la trasparenza degli assetti propietari: prime note di commento ai profili societari della L. 12 agosto 1993, N. 310”, Banca, Borsa, 1994, I, p. 236.

[15] Por todos, ZAGANELLI, C., en su comentario al nuevo art. 2470 en: AA.VV., La reforma delle società, tomo 3, Società a responsabilità limitata. Liquidazioni. Gruppi. Trasformazione.Fusione. Scissione. Artt. 2462-2510 co.civ., a cura di SANDULI,M./SANTORO,V., Giappichelli ed., Torino, 2003, págs. 68 y ss.

[16] Sobre la reforma: PETRELLI,G., “La soppressione del libro dei soci delle s.r.l.”, Le Società, 2009, págs. 425 y ss.; SALAFIA, “Le recenti modifiche di alcune regole sulla s.r.l.”, Le Società, 2009, págs. 327 y ss.; NOTARI/ZABBAN, “Taglio improvvido al libro soci delle s.r.l”, Il Sole 24 Ore, 10 febraio 2009, p. 25; MELI, V., “Soppressione del libro dei soci nella s.r.l. e limiti alla circulazione delle quote”, Rivista del notariato, LXIII, 2009, págs.973 y ss.; DONATIVI,V., “Dal libro dei soci al registro delle imprese: profili sistematici”, Le Società , 2009, págs. 1351 y ss.; TASSINARI, F., “Nuovo libro dei soci pubblico on-line e sistema dei controllo preventivi”, Le Società, 2009, págs. 1367 y ss..

[17] Vid. sobre una reciente sentencia del Tribunale di Roma de 15 de enero de 2015 y la anterior del Tribunale di Verona de 14 septiembre de 2009 que excluyen la posibilidad, recomendada por cierto por su notariado, de “subordinare all´iscrizione nel libro soci voluntariamente istituito e tenuto dall´amministratore, l´efficacia, di fronte alla società. Dell´atto di trasferimento”. Vid. RIZZI, G., “L´abolizione del libro soci nella società a responsabilità limitata”.

[18] Así lo recuerda con razón PERDICES HUETOS, A.B., El libro registro de socios, op. cit., p. 43.

[19] Vid. el Special Issue sobre la “Reform of Germany´s Private Limited Company (GmbH) en el Nº 9, 2008, de la German Law Journal. Una visión general de la reforma en: BEURSKENS,M./NOACK,U., “The Reform of German Private Limited Company: Is the GmbH Ready for the 21st Century?”.

[20] Pueden verse los comentarios acerca de los && 16 y 40 GmbH en los principales manuales. Por todos, con cita de la última edición: BAUMBACH/HUECK/FASTRICH, Kommentar zum GmbH-Gesetz, 20 ed., C.H.BECK, 2013, && 16 y 40; MICHALSKI/EBBING, Kommentar zum GmbHG, 2 ed., C.H.BECK, 2010, && 16 y 40; SCHOLZ/SEIBT, Kommentar zum GmbHG, 11 ed, 2012, Otto Schmidt, && 16 y 40; LUTTER/HOMMELHOFF, GmbH-Gesetz, 19 ed., Otto Schmidt, Köln, 1016, && 16 y 40; GEHRELEIN/EKKENGA/SIMON, GmbH, 2 ed., Carl Heymanns, 2015, &&16 y 40.

[21] Vid. la Memoria Explicativa: (RegBegr) BT-Drs. 354/07, 84. El legislador alemán asevera haber seguido en este punto las recomendaciones de la Financial Action Task Force on Money Laundering (FATF) y la Directiva 2006/60 EU de 26.10.2005.

[22] Desde el 1 de enero de2007 (en virtud de la Gesetz über elektronische Handelsregister und Genossenschaftsregister sowie das Unternehmensregister – EHUG) el Registro mercantil es accesible desde: http://www.handelsregister.de. El coste de la consulta es de 4.50 euros (&7b JVKostO).

[23] Además de los comentarios en las obras monográficas antes citadas pueden verse: BAYER, “Gesellschafterliste: Einreichungspflichtige Veränderungen der Beteiligungsverhältnisse”, GmbHR 2012, p. 1; GRUNEWALD, “Der Gutgläu Erwerg von GmbH-Anteilen: Eine neue Option, Der Konzern, 2007, p. 13; MAYER, D., “Aufwertung der Gesellschafterliste durch das MoMig”, ZIP, 2009, p. 1037; REYMAN, “Zurechnungssystem und Regelungsebenen der GmbH- Gesellschafterliste, BB, 2009, p. 506; WICKE, Die GmbH- Gesellschafterliste im Fokus der Rechtsprechung, DB 2011, 1037; ZESSEL, “Gutgläubiger Erwerb von GmbH- Gesellschafsanteilen nach dem MoMiG”, GmbHR, 2009, p. 303.

La afección urbanística como limitación legal del dominio

En los últimos tiempos se ha estado planteando desde los Ayuntamientos la posibilidad de prorrogar, más allá del plazo de caducidad de los siete años, las afecciones urbanísticas inscritas, o bien la de volver a hacer constar registralmente esa afección, o también la de sustituir la fianza prestada por la afección real a instancia del propio titular registral, habiendo transcurrido dicho plazo legalmente determinado.

Por otra parte, los Tribunales están determinando la responsabilidad del propietario de una finca registral por los gastos urbanísticos correspondientes pese a la caducidad de la afección que se hizo constar registralmente en su día.

Como establece la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, en su artículo 11, el régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística”.

Dispone el artículo 16 de la misma, en su apartado 3 que, cuando el suelo en situación rural esté sometido al régimen de una actuación de transformación urbanística, el propietario deberá asumir, como carga real, la participación en los deberes legales de la promoción de la actuación, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas.

En el mismo sentido, el Reglamento de Gestión Urbanística, en su art. 58, dispone que los propietarios de terrenos afectados por una actuación urbanística estarán obligados a sufragar los costes de la urbanización …, en proporción a la superficie de sus respectivos terrenos o, en su caso, a la que figura en los documentos a que se refiere el artículo 53 de este Reglamento.

El propietario de los terrenos debe pues asumir como carga real la participación en los deberes legales derivados del régimen de la actuación urbanística que se siga. Esta carga real, que corresponde al propietario por el hecho de serlo, constituye propiamente una limitación legal al dominio y por eso la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana prevé la subrogación del nuevo titular en los correspondientes deberes:

Según su artículo 27.1 la transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.

El carácter de limitación legal al dominio de esa afección urbanística que recae sobre los terrenos, de su afectación al cumplimiento de dichos deberes “con el carácter de garantía real”, ha sido acogido en diversos pronunciamientos judiciales y así, entre otras, por la SAP de Alicante de 5 de octubre de 2017 cuando dice …“No equiparándose a carga o gravamen las afecciones urbanísticas, sino a limitaciones legales al derecho de propiedad a tenor del art. 348 y art. 541.2 Cc, de acuerdo con su función social”…

Como reflejo concreto de esa afección urbanística y de la forma en que ha de coordinarse con la protección que el Registro de la Propiedad dispensa a los terceros que confían en lo que en él se publica, el principio de interdicción de la indefensión y el de prioridad registral, el artículo 68 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, referido a los “Expedientes de distribución de beneficios y cargas”, prevé que la iniciación del expediente de distribución de beneficios y cargas o la afección de los terrenos comprendidos en una actuación de transformación urbanística al cumplimiento de las obligaciones inherentes a la forma de gestión que proceda, se harán constar en el Registro por nota al margen de la última inscripción de dominio de las fincas correspondientes. Esta nota marginal tendrá una duración de tres años y podrá ser prorrogada por otros tres años a instancia del órgano o agrupación de interés urbanístico que hubiera solicitado su práctica. En la misma línea tenemos al artículo 5 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

De otra parte, y en línea con la previsión anterior del artículo 128 del Reglamento de Gestión Urbanística, añadía el apartado 6 del artículo 18 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, referido a los “Deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística y a las actuaciones edificatorias”, que los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes de los apartados anteriores.

En la Comunidad Valenciana, y de acuerdo con esta previsión, se contempla en el artículo 93 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, como efecto de la reparcelación, la afección de las fincas de resultado al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al proceso urbanizador.

Y según el Artículo 153 del mismo texto legal: Garantía de retribución al urbanizador. 1. Al optar un propietario por la retribución en metálico al urbanizador, los terrenos de su propiedad incluidos en el ámbito de la actuación, y los adscritos a ella, están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes urbanísticos, de conformidad con lo establecido en la legislación estatal de suelo. La afección real podrá sustituirse por garantía financiera o garantía hipotecaria, de acuerdo con el artículo 150 de esta ley y en los términos de la legislación estatal de suelo respecto de las obligaciones derivadas de la cuenta de liquidación provisional. No obstante, deberá mantenerse la afección real o, en su caso, la garantía financiera que se establezca por el urbanizador y apruebe por la administración, respecto de la diferencia entre la liquidación provisional y la definitiva. 2. La afección real de la propiedad de quienes retribuyan en terrenos desaparecerá tras la aprobación de la reparcelación.

En relación con esta afección concreta que recae sobre las fincas de resultado, el Real Decreto 1093/1997, en su artículo 19. “De la afección de las fincas de resultado al cumplimiento de la obligación de urbanizar”, determina que quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección. Dicha afección se inscribirá en el Registro de acuerdo con las reglas que el mismo precepto recoge.

El artículo 20 de la misma norma prevé la caducidad y cancelación de dicha afección: La caducidad y cancelación de la afección a que se refiere el artículo anterior se sujetará a las siguientes reglas: 1. La afección caducará a los siete años de su fecha. No obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso, pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de la afección. 2. La afección podrá cancelarse antes de su fecha de caducidad…

El Reglamento de Gestión Urbanística, disponía en su artículo 126, que:

1. Las fincas resultantes quedarán afectadas, con carácter real, al pago del saldo de la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación aprobado que a cada una se le asigne. 2. Esta afección será preferente a cualquier otra y a todos las hipotecas y cargas anteriores, excepto a los créditos en favor del Estado a que se refiere el número 1 del artículo 1923 del Código Civil y a los demás créditos tributarios en favor del Estado, que estén vencidos y no satisfechos y se hayan hecho constar en el Registro antes de practicarse la afección a que el presente artículo se refiere. 3. La afección será cancelada a instancia de parte interesada, a la que se acompañe certificación del Organo actuante expresiva de estar pagada la cuenta de liquidación definitiva referente a la finca de que se trate.

En todo caso, la afección caducará y deberá ser cancelada a los dos años de haberse hecho constar el saldo de la liquidación definitiva, y si no constare, a los siete años de haberse extendido la nota de afección. La cancelación se practicará a instancia de parte interesada o de oficio al practicarse algún otro asiento o expedirse certificación relativa a la finca afectada.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado a favor del carácter privilegiado y preferente de las cargas urbanísticas en Sentencia de 23 de julio de 2015, citando la de 9 de julio de 1990, cuando señala que, por muchas que sean las hipotecas que recaigan sobre una parcela no afectan a la garantía de los costes de urbanización que le correspondan, ya que de acuerdo con el art. 126 del Reglamento de Gestión Urbanística al que se remite el 178 estos costes quedan asegurados con garantía real preferente o cualquier otro y a todas las hipotecas y cargas anteriores.

Y añade: La preferencia y afección real que hemos señalado tiene relación con el art. 53.1 TRLS, referido a la clase de asientos que debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad, al disponer que se harán constar por “inscripción” los actos a que se refieren los apartados 1, 2 , 7 y 8 del art. 51 (que en su apartado 1 declara inscribibles “los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística, en cuanto supongan modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento de ordenación …”) y se harán constar por “nota marginal” los actos y acuerdos a que se refiere el art. 51 que tendrán vigencia indefinida para dar a conocer la situación urbanística.

A la vista de cuanto precede, cabe concluir que las obligaciones derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar, de conformidad con el art. 90.1.1º LC , de una hipoteca legal tácita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad, sea mediante una inscripción de los planes de equidistribución, sea mediante anotaciones marginales (actos a los que nos hemos referido), aunque no haya sido inscrita como tal hipoteca, da derecho a exigir a que se convierta de forma expresa con tal carácter ( art. 158.2 LH ). Sin embargo, ello no impide que ostente la condición de hipoteca legal tácita a efectos del reconocimiento del privilegio especial, …

Se discute, en definitiva, la trascendencia de la caducidad de esa afección inscrita con relación al tercer adquirente de derechos sobre la finca, habiendo señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado, en resolución de 26 de mayo de 2014 , que este plazo de caducidad hay que computarlo desde la fecha de inscripción de la afección, si bien dicha cancelación no conlleva la extinción de la obligación legal del propietario de hacer frente a los gastos de urbanización puesto que en tanto que el suelo no haya sido objeto de la completa transformación urbanística está vinculado al pago de los gastos de urbanización por imperativo legal. Ahora bien, respecto a los titulares del dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribución, y que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización, hay que entender que la afección urbanística sólo podrá perjudicarles en la medida en que resulte inscrita y no haya caducado.

Pero hemos visto, sin embargo, como el artículo 27 Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana establece que el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario. Ello se entiende en cuanto que la afección urbanística tiene el carácter de limitación legal del dominio y configura su contenido, de manera que la propiedad pasa al tercer adquirente sujeta al régimen resultante de la normativa legal sobre suelo y por tanto con los mismos deberes que recaían sobre el anterior propietario por el hecho de serlo. Los terrenos se entienden así afectados al cumplimiento de las obligaciones que resultan de las actuaciones de transformación urbanística.

De acuerdo con esta previsión genérica, se dice que el nuevo titular subrogado debe responder en cualquier caso de las cantidades pendientes de pago por los gastos de urbanización recogidos en la cuenta definitiva y asignados a la finca adquirida. Esta interpretación es acogida por distintas resoluciones judiciales, entre las que se puede citar la STSJ Albacete de 24 de julio de 2017, que a su vez se remite a la Sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo de Andalucía de fecha 14 de junio de 2013, cuando señala que: Tampoco podría acogerse la argumentación de la actora sobre la vulneración de su cualidad de tercero, cualidad que, de entrada, se sustenta en la concurrencia de un elemento de buena fe que en ningún momento se ha acreditado que concurra y que de todas formas, no tiene encaje en la concepción de las cargas y deberes que como los que derivan del estatuto urbanístico de la propiedad, no guardan relación con la protección del tráfico civil de los bienes que vienen a garantizar las instituciones civiles y los mecanismos registrales establecidos a este fin, sino que constituyen obligaciones ob rem impuestas por el ordenamiento jurídico con carácter general a cualquiera que sea el propietario, y que, a salvo de lo que pueda suponer la situación de fuera de ordenación, no pueden quedar sin efecto en atención a unas u otras circunstancias concurrentes sobre los sujetos titulares de los bienes.

En el tráfico jurídico de inmuebles el comprador, subrogado en los deberes urbanísticos, adquiere la finca con su estado jurídico (deberes y cargas), sin que quede protegido por el Ordenamiento, ya que su ignorancia se considera inexcusable por tratarse de un error de derecho. En sentido se pronuncia la STS de 3 de marzo de 2000 , FD 2º establece que es obligación del comprador, no sólo consultar el Registro de la Propiedad antes de adquirir, sino que además debe consultar en el Ayuntamiento correspondiente el régimen urbanístico aplicable. Añadiendo el FD 3º que de acuerdo con las STS de 28 de febrero de 1990 y 15 de diciembre de 1992 , las limitaciones legales del dominio derivadas del régimen urbanístico quedan excluidas del concepto de cargas o servidumbres no aparentes que contemplan, a efectos de las consecuencias que regulan los arts. 1483 del CC y 62 de la LS.

La oponibilidad a terceros del Planeamiento le viene dada por su rango legal y, por tanto, los gravámenes urbanísticos que establezca directamente la legislación afectan al comprador con independencia de que estos consten inscritos o no ( Sentencia del TS de 23 de octubre de 1997 ; STS 27 marzo 1989 (RJ 1989\2201)… estamos ante la subrogación ex lege …en los deberes derivados de la Ley y de los Planes que se produce con independencia de que aquéllos estén inscritos en el Registro de la Propiedad, pues son deberes que delimitan el contenido normal del dominio en el sentido del artículo 26 de la propia Ley Hipotecaria.

En este mismo sentido, el Juzgado de lo Contencioso Nº 1 de Guadalajara, en sentencia de 28 de julio de 2016, decía: En el presente caso, el recurrente plantea que si caduca y se cancela la afección urbanística ya no subsistiría la obligación de costear las obras de urbanización por parte del titular de la finca, lo cual es erróneo, pues tanto si consideramos la afección urbanística como un derecho real de garantía como si la consideramos como una figura similar a la afección fiscal, la afección urbanística es accesoria de la obligación legal del propietario/promotor de costear las obras de urbanización. Por lo tanto, la caducidad y cancelación de la afección urbanística en el Registro de la Propiedad, sin que se hayan satisfecho los saldos provisionales o definitivos derivados del proyecto de urbanización, no obsta para que todavía se puedan exigir a quien sea titular de la finca de resultado dichos saldos pendientes de pago y por tanto el cumplimiento de la obligación legal antes referida por los mecanismos previstos al efecto.

En definitiva, una cosa es que haya caducado la afección urbanística y otra que el propietario de la finca no se encuentre obligado al pago de los gastos de urbanización, pues se subroga por Ley en los deberes del transmitente.

De acuerdo con lo expuesto, y distinguiendo entre la limitación al dominio y la afección o garantía real como carga inscrita sobre el inmueble, podríamos entender que el efecto de la caducidad de esta afección real inscrita, una vez transcurridos los siete años previstos por el Real Decreto 1093/1997, quedaría circunscrito a las cargas impuestas sobre la finca de resultado con posterioridad a la reparcelación, como manifestación específica del respeto a la seguridad del tráfico.

Caducada la afección real inscrita, el propietario podrá prestar garantías, responder con otros bienes o con la propia finca de resultado. Si bien, en este último caso, seguido el procedimiento de apremio, se practicaría la anotación preventiva de embargo sin preferencia con respecto a las cargas impuestas con posterioridad a la reparcelación, que no se verían canceladas por la ejecución. Por otra parte, hipotecada la finca de resultado, si esa hipoteca se ejecuta, el adjudicatario vendrá igualmente obligado al pago de estos gastos, como tal propietario y por disposición legal, pero el acreedor podrá cobrar su crédito con cargo al importe obtenido en la subasta sin descontar las cantidades debidas por cuotas de urbanización como carga de rango preferente.

Habría de tenerse en cuenta, en este punto que el artículo 150 de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje valenciana , en su apartado 4, establece que la ley no ampara la responsabilidad personal ilimitada del propietario no urbanizador por sus deudas urbanísticas, quien sólo responde con las garantías personales o reales prestadas.

Puede interpretarse entonces que los efectos de la caducidad de la afección prevista y su reflejo en el Registro de la Propiedad se producen en relación con las cargas posteriores, cuyo rango mejora.

Como concluyó el Centro Directivo en la citada resolución, no será posible prorrogar dicha afección real. De igual modo habría que negar la posibilidad de practicar de nuevo la inscripción de la afección transcurridos los siete años previstos por el artículo 20 del RD 1093/1997, ni siquiera sin la preferencia con respecto a cargas inscritas con posterioridad a la reparcelación, puesto que tampoco se encuentra prevista legalmente.

Caducada la afección, y si se quiere disponer de una garantía, se tendría que recurrir en principio a las previstas por el citado artículo 150 de la ley valenciana, es decir a la garantía personal o fianza, con las condiciones, modalidades y efectos previstos por la legislación de contratos del sector público, o bien a la garantía real de hipoteca, en los términos que autorice la Administración actuante. No obstante, al margen de los supuestos de retasación o rectificación y aún cuando no se encuentre previsto legalmente, – quizá por entender que el plazo de siete años era de sobra suficiente -, la deuda por gastos de urbanización que debe pagar aquel que sea el propietario de la misma podría reflejarse por nota extendida al margen de la última inscripción de dominio.

El título a tal efecto sería la resolución del Ayuntamiento, seguido el oportuno expediente con audiencia al titular registral, en la que se exprese cuál es la concreta cantidad debida, de la que debe responder aquel que detente la propiedad de la finca.

Según el artículo 67 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana y el artículo 73 del Real Decreto 1093/1997, las notas marginales en las que se reflejen los actos administrativos que, en desarrollo de los instrumentos de ordenación o ejecución urbanísticos modifique el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas tendrán vigencia indefinida, pero no producirán otro efecto que dar a conocer la situación urbanística en el momento a que se refiere el título que las originara.

Por lo tanto, y en tanto no se opte por una reforma legislativa o se obtenga una interpretación de la Dirección General de los Registros del Notariado que introduzca o acoja la posibilidad de prorrogar la afección inscrita, la indicada nota marginal será útil para reflejar la situación urbanística de la finca, facilitando su conocimiento por un posterior adquirente, que por tal circunstancia se va a ver obligado a responder por estos gastos, sin plantearse así el conflicto con la protección que otorga al tercero el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Begoña Longás

Apuntes sobre la información territorial asociada en el Registro de la Propiedad y las limitaciones legales del dominio

La inscripción de la representación gráfica de una finca registral permite asociar a la misma determinada información territorial procedente de otras bases de datos de la Administración, mediante la superposición de las distintas capas en el sistema de información geográfica registral.

Esta posibilidad permite proporcionar al interesado una publicidad registral más completa en lo que se refiere al alcance del derecho de propiedad inscrito sobre la finca; al tiempo que facilita al registrador, en su labor de calificación, la comprobación de la concurrencia de aquellas circunstancias del suelo que determinan la existencia de limitaciones al dominio, que pueden derivar en la exigencia de la acreditación de determinados requisitos para la inscripción. Se evita con ello el juego de tales limitaciones como cargas ocultas.

El actual artículo 9 de la Ley Hipotecaria señala que:

Todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente…

… Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real.

Son manifestaciones de este tipo de publicidad registral las siguientes:

– La previsión del artículo 53 de la Ley del Patrimonio Natural y la Biodiversidad, cuando dispone:

3. En toda información registral, así como en las notas de calificación o despacho referidas a fincas, que según los sistemas de georreferenciación de fincas registrales, intersecten o colinden con ámbitos espaciales sujetos a algún tipo de determinación medioambiental, conforme a la documentación recogida en el apartado anterior, se pondrá de manifiesto tal circunstancia como información territorial asociada y con efectos meramente informativos, recomendando en cualquier caso, además, la consulta con las autoridades ambientales competentes.

– Además, según el artículo 29 de la Ley de Carreteras:

11. En toda información registral que se aporte en relación con fincas colindantes con el dominio público viario estatal, así como en las notas de calificación o despacho referidas a las mismas, se pondrá de manifiesto dicha circunstancia, como información territorial asociada y con efectos meramente informativos, para que pueda conocerse que dicha colindancia impone limitaciones a las facultades inherentes al derecho de propiedad.

– El Reglamento de Costas, artículo 36, establece también que:

6.ª El registrador de la propiedad, con ocasión de la emisión de cualquier forma de publicidad registral, informará en todo caso de la situación de la finca en relación con las servidumbres de protección y tránsito conforme a la representación gráfica obrante en el registro, suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar.

Por lo que se refiere a las limitaciones al dominio, son mencionadas por el artículo 348 del Código Civil, cuando nos dice en su primer párrafo que:

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes; disponiendo el artículo 33 de la Constitución Española, después de reconocer el derecho a la propiedad privada y a la herencia, que la función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.

Las limitaciones legales señalan pues los contornos normales del dominio, constituyendo precisamente el derecho común de propiedad.

Además de las limitaciones genéricas o institucionales, que nacen del contenido y naturaleza misma del derecho de propiedad, (como el abuso de derecho) o de las limitaciones impuestas por la voluntad del propietario (prohibiciones de disponer o constitución de derechos reales limitados); encontramos limitaciones legales o por razón del interés social. Dentro de este último grupo, podemos distinguir entre aquellas que se establecen directamente en interés público y entran en la esfera del Derecho Administrativo, y aquellas que se imponen en interés de los particulares y pertenecen propiamente al Derecho Civil (como las derivadas de las relaciones de vecindad o los retractos legales)

Centrándonos en las limitaciones de utilidad pública:

Si bien se señala como prototipo de ellas la expropiación, el efecto de ésta más que limitar es el de sustraer la cosa a la propiedad privada. Como categorías dentro de estas limitaciones, se habla de las limitaciones administrativas y de la responsabilidad por razón del dominio (haciendo estas últimas referencia a la ruina de edificios o la caída de árboles).

En lo que se refiere a las limitaciones administrativas:

Se suele señalar que actualmente, los límites de la propiedad se presentan como límites concretos y determinados para cada estatuto propietario, de manera que son plurales y distintos según la propiedad que configuran. Así, la propiedad urbana presenta unos límites que no afectan a la propiedad rústica, sujeta a sus propios limites, que son a su vez distintos a los derivados de la propiedad de las aguas o a los impuestos por la legislación medio ambiental; de manera que se conforman diferentes estatutos de la Propiedad, de acuerdo con la función social constitucionalmente prevista para este derecho.

– Tratándose de las limitaciones derivadas de la clasificación del suelo, es fundamental a estos efectos la consulta del Planeamiento, a lo que se refiere la disposición adicional quinta de la Ley 13/2015: 1. Los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta Ley, pondrán a disposición de los Registradores, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor. En la misma línea, la ley 5/2018, de 6 de marzo, de la Generalitat, de la Huerta de València, en su disposición adicional segunda establece que: La conselleria competente en materia de ordenación del territorio, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta ley, pondrá a disposición de los registradores de la propiedad, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley hipotecaria, un acceso mediante un servicio de mapas web a todos los planes de acción territorial, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.

– Encontramos también limitaciones impuestas por la condición de Espacio Natural Protegido: se reconoce legalmente un derecho de tanteo y retracto a favor de la administración. Además, la condición de suelo de especial protección de termina la imprescriptibilidad de la acción para restaurar la legalidad urbanística y por lo tanto la imposibilidad de inscribir una obra por antigüedad al amparo de lo previsto por el artículo 28.4 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. Normativa: Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, Ley 11/1994, de 27 de diciembre, de Espacios Naturales Protegidos de la Comunidad Valenciana.

– En relación con el suelo contaminado, es de tener en cuenta lo previsto por los artículos 33 y 34 de la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados, pudiendo la correspondiente declaración comportar la suspensión de la ejecutividad de los derechos de edificación y otros aprovechamientos del suelo.

– Tanto en la Ley de Montes como en Ley forestal de la Comunidad Valenciana, se recogen determinados derechos de tanteo y retracto en favor de la Comunidad Autónoma o de la Administración titular (artículos 25 de la Ley 43/2003 y 19 de la Ley 3/1993).

– Según la disposición adicional sexta de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, los terrenos forestales incendiados se mantendrán en la situación de suelo rural a los efectos de esta ley y estarán destinados al uso forestal, al menos durante el plazo previsto en el artículo 50 de la Ley de Montes, con las excepciones en ella previstas; debiendo la Administración forestal comunicar al Registro de la Propiedad esta circunstancia, que será inscribible conforme a lo dispuesto por la legislación hipotecaria.

– Encontramos también limitaciones impuestas por la Ley 22/1988, 28 de julio, de Costas, respecto de la zona marítimo terrestre y que califica como servidumbre de protección (zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar), servidumbre de tránsito (franja de 6 metros tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar) y servidumbre de acceso al mar, gratuito y público (arts. 23 a 26, 27 y 28 respectivamente). En estas zonas, la inmatriculación, o inscripción en el Registro de la Propiedad de la representación gráfica o de un exceso de cabida requerirá la acreditación de no invasión del DPMT y la realización de obras requerirá de las autorizaciones, informes y declaración responsable a las que se refiere en particular el artículo 28 del Reglamento.

– Igualmente, se imponen limitaciones por la Ley de Aguas (Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas), cuyo art. 6 establece que las márgenes de los cauces públicos están sujetas en toda su extensión longitudinal a una zona de servidumbre de cinco metros de anchura para uso público y a una zona de policía de 100 metros de anchura; siendo necesaria para la realización de construcciones en estas zonas la autorización del organismo de cuenca. Señalando el correspondiente Reglamento una serie de limitaciones para los usos en zonas de flujo presente o inundables , entre ellos la necesidad de que el promotor disponga del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en zona de flujo preferente.(Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, que desarrolla los títulos preliminar I, IV, V, VI y VII de la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas). Son de aplicación igualmente las mismas cautelas para la inmatriculacion, inscripción de representación gráfica o exceso de cabida tratándose de fincas colindantes con DPH.

También puede hacerse aquí referencia a los arts. 553, 555 y 556 del Código Civil, que regulan las servidumbre de camino de sirga, saca de aguas y abrevadero.

– Hay asimismo limitaciones impuestas por la Ley de Carreteras (Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras), que distingue entre zonas de servidumbre de 25 metros para autopistas y vías rápidas y de 8 metros para el resto de carreteras, en donde no se podrán realizar obras; y zonas de afección, de 100 y 50 metros respectivamente, en donde las obras requieren las autorización administrativa correspondiente. En la Comunidad Valenciana y tratándose de vías que no sean de titularidad estatal, habrán de tenerse en cuarenta los artículos 32 y siguientes de la Ley 6/1991, de 27 de marzo.

– Por razón de la protección del sector ferroviario, existen también limitaciones al uso, y en particular a la realización de obras o construcciones, para los terrenos situados en las zonas de protección, requiriendo la previa autorización del administrador de la infraestructura, en la Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del sector ferroviario y en la Ley 6/2011, de 1 de abril, de la Generalitat, de Movilidad de la Comunidad Valenciana

– Se imponen limitaciones al derecho de propiedad por razón de la defensa nacional en la Ley 8/1975 , de 12 de Marzo de Zonas e Instalaciones de Interés para la Defensa nacional y RD 689/1978, de 10 de Febrero, por el que aprueba el Reglamento de desarrollo de la ley:

Las limitaciones impuestas al derecho de propiedad privada lo son, tanto por razón del lugar en que se hallen ubicados los inmuebles, como en función de la nacionalidad de los adquirentes, restringiendo el acceso a la propiedad por parte de personas físicas o jurídicas extranjeras en determinadas zonas:

Por razón de la ubicación de los inmuebles, la Ley diferencia entre Zonas de Interés para la Defensa Nacional y Zonas de Seguridad, y dentro de éstas últimas se distingue entre zona próxima y zona lejana. En cuanto a las zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros, se detallan en la Ley los actos y negocios jurídicos que precisan previa autorización militar cuando afectan a dichas zonas. Este régimen restrictivo es aplicable a las sociedades españolas cuando su capital pertenezca a personas físicas o jurídicas extranjeras en proporción superior al cincuenta por ciento.

El art. 589 C.C. protege la zona militar terrestre al restringir las edificaciones y plantaciones cerca de plazas fuertes o fortalezas a las condiciones exigidas en las leyes, ordenanzas y reglamentos.

– Tratándose de bienes de interés cultural, tanto la Ley 16/1985 de 25 de Junio de Patrimonio Histórico Español, como la Ley 4/1998, de 11 de Junio, del Patrimonio Cultural Valenciano contemplan derechos de adquisición preferente a favor de la Administración del Estado, la Generalitat o el Ayuntamiento del lugar de situación.

– Con respecto a las explotaciones agrarias, puede observarse cómo la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995 prohíbe la división de las parcelas cuando se dé lugar a otras de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, reconociendo un derecho de retracto a aquellos que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo y la legislación autonómica correspondiente; en cuyo caso no se podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición. La Ley 8/2002, de 5 de diciembre, de Ordenación y Modernización de las Estructuras Agrarias de la Comunidad Valenciana, además de hacer referencia a la mencionada indivisibilidad, recoge limitaciones a los usos y a la libre transmisión de bienes inmuebles afectos a una explotación agraria

– En función de la protección a la navegación aérea, la Ley 48/1960, de 21 de julio de navegación aérea y el Decreto 584/1972, de 24 de febrero, sobre servidumbres aeronáuticas, establece que los terrenos, construcciones e instalaciones que circunden a los aeropuertos, aeródromos y ayudas a la navegación, estarán sujetos a las servidumbres ya establecidas o que se establezcan en disposiciones especiales referentes al área de maniobra y al espacio aéreo de aproximación.

– Con la finalidad de la protección del sector eléctrico, en la Ley 24/2013 de 27 de noviembre, del sector eléctrico se establecen servidumbres de paso aéreo y subterráneo de energía eléctrica.

– Finalmente, cabría añadir una referencia a la introducción del concepto de vinculación a través de la doctrina administrativa, como forma concreta de afección de un bien a un fin determinado, que vendría a suponer una prohibición abstracta de modificar el bien afecto o vinculado:

Así, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana señala en su artículo 11.1 que El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística

A este término hace referencia el artículo 200.4 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, que Las licencias que autoricen actos de edificación en el suelo no urbanizable se otorgarán tras hacer constar el propietario en el registro de la propiedad la vinculación de la finca o parcela, o parte de ellas, con superficie suficiente según esta ley y el planeamiento urbanístico, a la construcción autorizada, y la consecuente indivisibilidad de la misma, así como a las demás condiciones impuestas en la licencia y, en su caso, en la declaración de interés comunitario.

En la misma línea el artículo 206. 8 de la misma norma dispone: La declaración de interés comunitario se otorgará siempre condicionada a que antes del inicio de las obras se obtengan las licencias, autorizaciones y permisos que sean necesarios para el lícito ejercicio de la actividad, así como a inscribir en el registro de la propiedad la vinculación del terreno al uso y aprovechamiento autorizado, con las demás condiciones establecidas en aquélla

Begoña Longás

Registro de la Propiedad, Medio Ambiente y Dominio Público

Configurada como un valor, como algo positivo y deseable, la protección del medio ambiente viene apareciendo como uno de los objetivos que las políticas deben perseguir.

Así, la Exposición de Motivos de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, comienza haciendo referencia a la globalización de los problemas ambientales y la creciente percepción de los efectos del cambio climático; el progresivo agotamiento de algunos recursos naturales; la desaparición, en ocasiones irreversible, de gran cantidad de especies de la flora y la fauna silvestres y la degradación de espacios naturales de interés. Estas circunstancias se han convertido en motivo de seria preocupación para los ciudadanos, que reivindican su derecho a un medio ambiente de calidad, que asegure su salud y su bienestar.

Esta reivindicación enlaza, según el mismo texto, con lo establecido en nuestra Constitución cuando, en su artículo 45, reconoce que todos tienen el derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona, así como el deber de conservarlo, exigiendo a los poderes públicos que velen por la utilización racional de todos los recursos naturales, con el fin de proteger y mejorar la calidad de vida y defender y restaurar el medio ambiente, apoyándose para ello en la indispensable solidaridad colectiva.

En Europa, la Comisión Europea había adoptado en 2011 una nueva Estrategia para detener la pérdida de biodiversidad y la degradación de los servicios ecosistémicos en 2020 y una visión hacia 2050, año en el que la biodiversidad de la Unión Europea y los servicios ecosistémicos que ofrece deben estar protegidos, valorados y restaurados. Esta iniciativa respondía al Plan estratégico mundial para la biodiversidad 2011-2020 aprobado en la Conferencia de Nagoya, se integraba en la Estrategia Europa 2020 y, en particular, en la iniciativa emblemática «Una Europa que utilice eficazmente los recursos».

De este modo, puede verse cómo ha ido surgiendo una legislación protectora, para prevenir o reparar las alteraciones o agresiones medioambientales, general o sectorial: legislación del suelo, Patrimonio natural y Biodiversidad, Parques Nacionales, Aguas, Montes, Costas, Calidad del aire y protección de la atmósfera…Pero, como advierte Joaquin Delgado Ramos, por sí sola la legislación sirve de poco si no se aplica y se hace cumplir correctamente.

Por una parte, se ha hecho precisa la creación de Registros administrativos específicos, sectoriales, con una finalidad principalmente de recopilación de información y control, aunque en algunos casos también produzcan ciertos efectos de protección jurídica (Inventario español de caza y pesca, Registro de aguas, Catálogo de montes de utilidad pública, Inventario español del Patrimonio Natural y la Biodiversidad, etc).

Por otra parte, se ha aprovechado la existencia de los Registros propiamente jurídicos, como es el Registro de la Propiedad, que, aunque nació con una finalidad concreta como es la seguridad del tráfico inmobiliario, ajena a las preocupaciones medioambientales, ofrece al legislador unas características idóneas para servir con eficacia a la protección del medio ambiente. Esta idoneidad puede apreciarse, tanto si tenemos en cuenta su condición de oficina pública, como si consideramos su aspecto de institución jurídica, en la que juegan el control de legalidad y el principio de publicidad registral.

Cabe añadir que el derecho de acceso a los recursos naturales está íntimamente relacionado con el derecho de acceso a la información ambiental y a la participación. El primer referente en esta materia fue la Declaración de Río sobre el medio ambiente y el desarrollo, en junio de 1992, si bien es posteriormente, en 1998, cuando la Comisión Económica de Naciones Unidas para Europa adopta el Convenio de Aarhus, vigente en nuestro pais desde el 29 de marzo de 2005. Este Convenio viene a configurarse como un elemento transversal de las políticas y actuaciones en materia medioambiental, estableciendo las herramientas legales específicas para hacer efectiva la participación ciudadana.

España adaptó su normativa interna mediante la Ley 27/2006, de 18 de julio, por la que se regula los derechos de acceso a la información, de participación pública y de acceso a la justicia en materia de medio ambiente (que incorpora las Directivas 2003/4/CE y 2003/35/CE). Esta Ley recoge por un lado, derechos para los ciudadanos y, por otro, obligaciones para las Administraciones Públicas de suministrar la información medioambientalmente relevante de que dispongan y dispone en su artículo 2, que “Tendrán la condición de autoridad pública a los efectos de esta Ley … Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles”.

De este modo puede advertirse cómo el artículo 9 de la LH, tras la reforma de 2015, contempla la función del Registro de la Propiedad de como oficina de información medioambiental:

1) De una parte, cuando prevé la expresión por nota al margen de la calificación medioambiental que corresponda a una finca concreta, diciendo que:

Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera.

– Este sería el caso de las notas contempladas en los artículos 33 y 34 de la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados:

Conforme al artículo 33, los propietarios de las fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes están obligados, con motivo de su transmisión, a declararlo en escritura pública, lo que debe ser objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad.

De acuerdo con lo previsto por el artículo 34, la declaración de un suelo como contaminado obligará a realizar las actuaciones necesarias para proceder a su limpieza y recuperación, en la forma y plazos en que determinen las respectivas Comunidades Autónomas y será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad, a iniciativa de la respectiva Comunidad Autónoma. Esta nota marginal se cancelará cuando la Comunidad Autónoma correspondiente declare que el suelo ha dejado de tener tal consideración. La declaración de un suelo como contaminado puede comportar la suspensión de la ejecutividad de los derechos de edificación y otros aprovechamientos del suelo en el caso de resultar incompatibles con las medidas de limpieza y recuperación del terreno que se establezcan, hasta que éstas se lleven a cabo o se declare el suelo como no contaminado.

– También se puede citar en este sentido la nota prevista en la Disposición adicional sexta, relativa a los “Suelos forestales incendiados”, de Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana:

Estos terrenos se mantendrán en la situación de suelo rural y estarán destinados al uso forestal, al menos durante el plazo previsto en el artículo 50 de la Ley de Montes, con las excepciones en ella previstas. La Administración forestal deberá comunicar al Registro de la Propiedad esta circunstancia, mediante certificación (que contendrá los datos catastrales identificadores de la finca o fincas de que se trate y se presentará acompañada del plano topográfico de los terrenos forestales incendiados, a escala apropiada) y la constancia de la misma se hará mediante nota marginal con una duración hasta el vencimiento del plazo indicado.

– En la misma línea, los artículos 9 ter, 9 quáter y 14 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico, tras su modificación por Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre, prevén que el promotor de determinadas obras acredite mediante certificado del Registro de la Propiedad que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en zona de flujo preferente.

Se puede entender que, conforme a lo previsto por el artículo 73 del RD 1093/1997 de 4 julio, el efecto de estos asientos registrales sería el de mera publicidad noticia, con vigencia indefinida, salvo que se disponga otra cosa en la normativa aplicable al supuesto concreto. Sólo daría a conocer a quien consulte el Registro, la calificación o situación medioambiental de la finca en el momento a que se refiera el título que origine la nota marginal, salvo los casos en que la legislación aplicable prevea un efecto distinto.

Ahora bien, como comenta Joaquin Delgado, “esa limitación de efectos no significa que su contenido no sea oponible (que sí lo es), sino que no se garantiza que sea completo (puede haber otras situaciones que gocen de oponibilidad sin necesidad de constancia registral) ni actualizado (puede haberse modificado su contenido o vigencia sin constancia registral).”

2) Contempla también el actual artículo 9 de la Ley Hipotecaria que el Registro de la Propiedad pueda suministrar información sobre la situación medioambiental de las fincas (cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar inscrita), ahora sin la práctica de un asiento registral.

Así, dice este precepto que.

Todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores (e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica), para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. (Dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos.)

Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real.

Se hace referencia aquí a una aplicación informática, (un SIG), que permite integrar la cartografía medioambiental con la cartografía registral, con efectos de mera publicidad noticia (divulgación) pero sin que ello implique la práctica de asientos registrales sujeta a los estrictos principios hipotecarios.

En el apartado 1 de su disposición adicional primera, la Ley 13/2015 añade que:

Para que la Dirección General de los Registros y del Notariado pueda homologar la aplicación informática registral para el tratamiento de representaciones gráficas, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, dicha aplicación o sistema de información geográfica habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado.

Por lo que se refiere a la publicidad de la información procedente de otras bases de datos:

– La Ley 33/2015, de 21 de septiembre, por la que se modifica la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad y que persigue incorporar a nuestro ordenamiento jurídico los principales objetivos de la Estrategia de la Unión Europea sobre la biodiversidad hasta 2020, señala en su Exposición de Motivos, como una de las novedades más importantes que introduce, el capítulo relativo a la incorporación de la información ambiental en el Registro de la Propiedad.

Con esta medida, se pretende “dotar de mayor seguridad jurídica los aspectos relacionados con el régimen de propiedad de los espacios protegidos, por lo que la información perimetral referida a dichos espacios deberá tener su reflejo en dicho Registro.” Se persigue por tanto, añade, “instrumentar un mecanismo de publicidad que aumente la eficacia y aplicación de las normas, reforzando la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.”

Así, dispone el artículo 53 de esta Ley lo siguiente. Incorporación de la información geográfica al Registro de la Propiedad:

1. La información perimetral referida a espacios naturales protegidos, Red Natura 2000, los montes de utilidad pública y los dominios públicos de las vías pecuarias y zonas incluidas en el Inventario Español de Zonas Húmedas, integradas en el Inventario Español del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, quedará siempre incorporada al sistema de información geográfica de la finca registral, con arreglo a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.

2. A tales efectos y con independencia de otros instrumentos o sitios electrónicos de información medioambiental que puedan establecer las comunidades autónomas en el marco de sus competencias, el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente mantendrá actualizado un servicio de mapas en línea con la representación gráfica georreferenciada y metadatada, que permita identificar y delimitar los ámbitos espaciales protegidos a que se refiere el apartado anterior, así como la importación de sus datos para que puedan ser contrastados con las fincas registrales en la aplicación del sistema informático registral único. (El procedimiento de comunicación entre los respectivos sistemas de información geográfica se determinará mediante orden ministerial conjunta del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente y del Ministerio de Justicia.)

3. En toda información registral, así como en las notas de calificación o despacho referidas a fincas, que según los sistemas de georreferenciación de fincas registrales, intersecten o colinden con ámbitos espaciales sujetos a algún tipo de determinación medioambiental, conforme a la documentación recogida en el apartado anterior, se pondrá de manifiesto tal circunstancia como información territorial asociada y con efectos meramente informativos, recomendando en cualquier caso, además, la consulta con las autoridades ambientales competentes.

-También, el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, establece, en su artículo 36:

El registrador de la propiedad, con ocasión de la emisión de cualquier forma de publicidad registral, informará en todo caso de la situación de la finca en relación con las servidumbres de protección y tránsito, conforme a la representación gráfica obrante en el registro, suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar.

Según el artículo 33.2 del mismo texto legal, la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar trasladará a la Dirección General de los Registros y del Notariado, para su incorporación al Sistema Informático Registral, la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección. Dicha información gráfica será suministrada en soporte electrónico.

– Además, según la Disposición adicional 5ª de la propia Ley 13/2015:

1. Los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta Ley, pondrán a disposición de los Registradores, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.

En el mismo sentido, la ley 5/2018, de 6 de marzo de la Generalitat, de la Huerta de Valencia establece que:

La Consellería competente en materia de ordenación del territorio, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta ley, pondrá a disposición de los registradores de la propiedad, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley hipotecaria, un acceso mediante un servicio de mapas web a todos los planes de acción territorial, debidamente georreferenciados y meta- datados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.

3) Con esta información asociada, además de facilitar publicidad en el sentido indicado, se persigue prevenir la invasión del dominio público:

Según la RDGRN de 15 de marzo (BOE 6 de abril), la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta debidamente inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

– De está manera, la Ley 13/2015, en varios momentos, impone al registrador que no inscriba la representación gráfica de una finca o que no la inmatricule o que no inscriba un exceso de cabida, si entiende que invade dominio público:

En el mismo artículo 9, cuando se dice que la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Igualmente, según el artículo 199, el registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado.

En los artículos 203 y 205 (que regulan el expediente de dominio para la inmatriculación y el procedimiento de inmatriculación por título público, así como el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos) se contempla el supuesto en que el registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas, pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas. En estos casos, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente (acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular), con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación (o rectificación) solicitada.

Esta información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas sería la referida a montes públicos, vías pecuarias, dominio público hidráulico o dominio público marítimo terrestre. (Esta es, además, la única forma de reflejar en qué modo el deslinde afecta a las fincas registrales.)

– En esta línea, y en orden a la protección del dominio público marítimo terrestre, el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas en los artículos 33 y siguientes, desarrollando lo dispuesto en los artículos 15 y 16 de la Ley de Costas, regula cuál debe ser la actuación del registrador tratándose de la inmatriculación e inscripción de los excesos de cabida así como de segundas y posteriores inscripciones, en fincas situadas en la zona de servidumbre de protección.

El procedimiento previsto en esta norma podría ser aplicado a otros casos de dominio público: al dominio público hidráulico, las vias pecuarias o los montes públicos; mediante la incorporación al Sistema Informático Registral, de la representación gráfica georreferenciada del deslinde correspondiente.

– Tratándose de montes, la Ley 43/2003, de 21 de noviembre (sin perjuicio de los derechos civiles de las Comunidades Autónomas con competencia en esta materia), atribuye una función de control y colaboración al registradores de la propiedad, disponiendo, en su artículo 22 (“Asientos registrales de montes privados”) que toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma. Tales informes se entenderán favorables si desde su solicitud por el registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación.

Como se señala en la RDGRN de 27 de febrero de 2015 (BOE 19 de marzo), este precepto trata de impedir el acceso al Registro de la Propiedad y evitar que se le atribuyan los efectos derivados de la inscripción a inmatriculaciones o excesos de cabida que puedan invadir el demanio público, configurando el informe del titular del monte o de la Comunidad Autónoma cuando el monte es catalogado, como un trámite esencial del procedimiento, siendo vinculante el resultado de dicho trámite procedimiental.

– La información asociada a las bases gráficas permite igualmente al registrador cumplir con la previsión de notificar a la Administración Pública la inmatriculación o el exceso de cabida de un colindante (artículo 38 Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas)

4) Por otra parte, (y como herramienta de calificación), la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas y la información territorial asociada permite la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Esta posibilidad de consulta facilita el control preventivo de la legalidad por parte del registrador, permitiendo:

– En relación con las limitaciones a la facultad de disposición, la protección de los derechos de tanteo y retracto establecidos para determinados montes (artículo 25 LM), para los espacios naturales protegidos (artículo 40 LPNYB) o los Parques Nacionales (artículo 7 LPN): En estos preceptos se establece que los registradores no inscribirán documento alguno por el que se transmita cualquier derecho real sobre los bienes referidos sin que se acredite haber realizado la notificación correspondiente.

– En relación con las limitaciones a los actos de edificación, evitar la inscripción de actos de edificación en suelos de especial protección, en los que no prescribe la facultad de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, o en suelo demanial o afectado por servidumbres de uso público (artículo 28 LSYRU)

La RDGRN de 1 marzo 2016 (BOE 6 abril) pone de relieve que, para proceder a la inscripción de una obra “por antigüedad” el registrador debe comprobar que se da el presupuesto que configura la tipología del supuesto de hecho de la norma contenida en el artículo 28, número 4, de la Ley de Suelo, esto es, que se trate realmente de “construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes”.

Y en esta calificación el registrador, como afirmó la resolución de 11 de diciembre de 2012, deberá constatar, por lo que resulte del Registro y del propio título calificado, que la finca no se encuentra incluida en zonas de especial protección, en aquellos casos en que la correspondiente legislación aplicable imponga un régimen de imprescriptibilidad de la correspondiente acción de restauración de la realidad física alterada, pues en tales casos ninguna dificultad existe para que el registrador aprecie la falta del requisito de la prescripción, dado que su ausencia no queda sujeta a plazo y su régimen resulta directamente de un mandato legal.

Añade la citada resolución que, a tenor del imperativo consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, el registrador en su labor de calificación debe tomar en consideración tanto los asientos del Registro como los documentos presentados -todo ello de acuerdo con la normativa aplicable-, para poder determinar la validez del acto contenido en el título objeto de presentación o verificar el cumplimiento de requisitos que le impone la Ley. Dentro de esta normativa no puede ser eliminado o descartado por no haber tenido un reflejo registral directo el concreto Plan de ordenación territorial o urbanístico que afecte a la zona en cuestión, cuya categoría reglamentaria no puede rebatirse en ningún momento.

Si la norma sustantiva aplicable dispone que, cuando la edificación se realice sobre terrenos calificados con régimen especial – por ejemplo tratándose de suelo no urbanizable sujeto a protección, según el artículo 236 LOTUP -, la Administración podrá actuar sin limitación alguna de plazo, en esos supuestos particulares no cabe la consolidación de la obra por antigüedad. Esta circunstancia, como dice el centro directivo, demuestra la importancia de contar de elementos auxiliares de calificación en cuanto a la localización y la situación urbanística del suelo, necesidad a la que responde la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro Inmobiliario, en su disposición adicional quinta.

– En relación con las limitaciones a la facultad de edificar, el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, en el caso de obras en la zona de servidumbre para uso público de cinco metros de anchura, o en la zona de policía de 100 metros de anchura (medidos horizontalmente a partir del cauce), requiere la autorización adicional del organismo de cuenca.

– Es interesante también conocer si una determinada finca se encuentra en Zona Inundable, ya que el RDPH ( así como el Plan de Actuación Territorial sobre riesgos de inundación de la Comunidad Valenciana o el correspondiente Plan de Gestión del Riesgo de Inundación), recoge limitaciones a los usos del suelo, determinando la consideración del suelo como no urbanizable o la necesidad de respetar ciertos criterios constructivos e incluso la necesidad de retirar construcciones e instalaciones existentes que supongan un grave riesgo. (Conforme a lo regulado por el Real Decreto 903/2010, de 9 de julio, de evaluación y gestión de riesgos de inundación, que incorpora la correspondiente Directiva de la CE, de 2007). Igualmente, los Planes de Ordenación de los Recursos Naturales de los espacios naturales protegidos y los Planes Rectores de Uso y Gestión de los Parques Nacionales, que prevalecen sobre el planeamiento urbanístico, establecen limitaciones al uso de las fincas incluidas en el ámbito espacial en ellos delimitado. (En este sentido, el artículo 20 de ambas leyes reguladoras).

En definitiva, la situación medioambiental de la finca no puede ser considerada como una especie de carga oculta. Como dice la Exposición de Motivos de la Ley 13/2015, la fiabilidad de la información incrementa la seguridad jurídica. La seguridad jurídica en las transmisiones es un importante valor añadido a la propiedad inmobiliaria, que evitará supuestos litigiosos y los costes, tanto económicos directos de todo contencioso, como los indirectos, derivados de las situaciones de pendencia, dotando al mercado inmobiliario de mayor transparencia.

De este modo, a través de este instrumento de publicidad el ciudadano podrá conocer cuáles son las limitaciones medioambientales que afectan a los terrenos de los que es propietario o cuya adquisición pretende, y cual va a ser en definitiva el contenido de las facultades que integran su derecho de propiedad sobre una finca determinada.

Además, como se ha visto, el Registro de la Propiedad puede y debe prestar una labor esencial de colaboración con las Administraciones competentes (en materia de ordenación del territorio, urbanismo y medio ambiente), mediante la utilización de los mecanismos establecidos en la legislación hipotecaria:

– No sólo para la constancia registral de aquellos actos y negocios que sean conformes con la ordenación urbanística y medioambiental, o de la calificación medioambiental correspondiente a una finca concreta, o para dar publicidad a las actuaciones en materia de disciplina;

– Sino también, y a través de la aplicación para el tratamiento de representaciones gráficas, prevenir la invasión del dominio público y dar la oportuna publicidad y efectividad a las limitaciones al dominio derivadas de la normativa sobre protección del medio ambiente.

La oficina registral ha de ser considerada, en este sentido, como un elemento básico para la adecuada y ordenada gestión del medio ambiente, logrando por esta vía completar el Derecho Ambiental con un adecuado sistema de publicidad registral.

En último término, como ha destacado Jesús Camy Escobar, se trata de procurar un tratamiento unitario de la propiedad del suelo, que tenga en cuenta, no solo los fundamentales preceptos civiles que rigen su adquisición, gravamen y transmisión, sino, del mismo modo, y con igual tratamiento, los condicionantes que derivan de la legislación sobre ordenación del territorio y la planificación urbanística o sobre la protección del medioambiente, como definidores de su contenido, al que ha de someterse cualquier propietario a consecuencia del principio de subrogación legal del artículo 27 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. Correspondiendo al Registro de la Propiedad, en aplicación de la normativa hipotecaria, ser la institución que desarrolle esta indispensable función de conexión entre lo privado y lo público, superando la tradicional estanqueidad con la que se ha operado y que ha sido una de las principales causas que ha favorecido las irregularidades urbanísticas y la degradación medioambiental.

Begoña Longás

(Resumen de la ponencia presentada en la jornada celebrada en Granada el 21 de abril de 2016)

https://regispro.es/begona-longas-registro-de-la-propiedad-y-medio-ambiente/

https://registradoresandaluciaoriental.es/jornada-ley-132015-una-vision-practica-y-transversal-monachil-granada-21-04-2016/

Notas sobre la Ley de la Huerta Valenciana

– LEY 5/2018, de 6 de marzo, de la Generalitat, de la Huerta de València –

El objeto de esta ley es la preservación, recuperación y dinamización de la Huerta como espacio con reconocidos valores agrarios, ambientales, paisajísticos, arquitectónicos, históricos, culturales y antropológicos, que se consideran determinantes para el progreso económico, la calidad de vida de la ciudadanía y la gestión sostenible del área metropolitana de València, promoviendo la rentabilidad y viabilidad económicas de la actividad agraria. (Art.1)

Para alcanzar estas metas, se establece un marco regulador de los usos del suelo y medidas de gestión y financiación de la actividad agraria que fomentan el mantenimiento de la actividad productiva, la mejora de las condiciones de vida de las personas que se dedican a la agricultura y la preservación de la Huerta de València frente a las presiones de naturaleza urbanística que amenazan su sostenibilidad.

El artículo 3 señala el ámbito de aplicación de esta norma, que afecta a los suelos en situación básica rural del ámbito de la Huerta de València delimitado en el anexo, y que comprende, entre otros, el espacio del dominio de los regadíos históricos de las acequias del Tribunal de las Aguas de la Vega de València; la Real Acequia de Montcada; el canal del Turia; Francos, Marjales y Extremales, y las huertas de las poblaciones de Picanya, Paiporta, Torrent y Catarroja.

No obstante, se prevé que el instrumento de ordenación supramunicipal de los usos y actividades de la Huerta de València pueda tener un ámbito territorial superior al de la ley para el cumplimiento de sus objetivos y asegurar la conectividad ecológica y funcional de la huerta con la infraestructura verde exterior a esta.

El capítulo tercero contempla la formulación y aprobación por el Consell de un plan de acción territorial (de los definidos en el artículo 16 de la Ley 5/2014):

Se trata de un instrumento de ordenación supramunicipal al que se deben adaptar los planes urbanísticos de los municipios que integran el ámbito de la huerta y contendrá la regulación de los usos y las actividades a desarrollar, a cuyo efecto podrá diferenciar entre la zona rural común, cuya regulación corresponde al planeamiento municipal, y la zona rural protegida de huerta. (Art. 18)

Con carácter excepcional, el plan de acción territorial que ordene la huerta permitirá la implantación de usos residenciales, dotacionales y terciarios. Los usos terciarios deberán tener, obligatoriamente, el informe preceptivo favorable del Consejo de la Huerta de València. (Art. 22)

El suelo agrario infrautilizado:

El capítulo cuarto de la ley, como se dice en la exposición de motivos, pone sobre la mesa uno de los temas críticos de la huerta como es el estado de abandono o infrautilización de muchas parcelas agrícolas, que podrían ser cultivadas por una tercera persona o empresa dedicada a la actividad agrícola a pleno rendimiento. Se recuerda en este punto la función social de la propiedad, que configura el contenido esencial del derecho mediante la posibilidad de imponer deberes positivos a su titular que aseguren su uso efectivo para fines de desarrollo económico.

Se establece en este capítulo un sistema de arrendamiento forzoso de esos suelos en favor de un tercero que se dedique activamente a la agricultura o la cesión al Consejo de la Huerta de València, una vez determinado el incumplimiento de esta función social, con la expropiación del derecho de uso y aprovechamiento de las tierras de cultivo, si bien se fomenta de manera prioritaria la mediación y el acuerdo amistoso entre el propietario y el profesional cultivador.

Se prevé el desarrollo reglamentario pormenorizado de estas disposiciones normativas para hacerlas compatibles con la regulación en materia de estructuras agrarias, advirtiendo que, en cualquier caso, deberán otorgar el necesario trámite de audiencia a las personas propietarias de estos suelos.

En el artículo 26 se indican las circunstancias que han de concurrir para considerar al suelo agrario como infrautilizado estableciéndose en los preceptos siguientes unas líneas generales a seguir:

Artículo 27. Declaración de suelo agrario infrautilizado

1. Cuando los servicios de inspección de la conselleria competente en materia de agricultura detecten en una inspección una parcela agraria infrautilizada, levantarán acta de inspección, informarán a su titular de las consecuencias del mantenimiento de la situación de suelo agrario infrautilizado y procederán a la declaración de suelo agrario infrautilizado, de acuerdo con lo que establece esta ley.

2. El procedimiento de declaración de suelo agrario infrautilizado respetará el derecho de los interesados a formular alegaciones y a la audiencia en los plazos que normativamente se establezcan, con indicación de que, en caso de no efectuar alegaciones en el plazo previsto sobre el contenido del acuerdo de declaración de suelo agrario infrautilizado, este podrá ser considerado propuesta de resolución.

3. La conselleria competente en materia de agricultura realizará el seguimiento de la utilización de las parcelas declaradas como infrautilizadas. Transcurrido el plazo de un año desde esta declaración y si se mantienen las circunstancias que le dieron lugar, se procederá a inscribirla en el inventario de suelo infrautilizado creado al efecto.

4. Una vez sustanciada la inscripción en el inventario de suelo infrautilizado previsto en el apartado anterior, se otorgará un plazo de un año para que el titular de la parcela elija alguna de las siguientes opciones:

a) La realización de medidas correctoras, en los términos establecidos legalmente.

b) La cesión temporal de la finca en favor de tercera persona, mediante cualquier negocio jurídico válido en derecho, en el que constará de manera expresa que la tercera persona se compromete a evitar la infrautilización del suelo, en los términos establecidos en el artículo 24.1 de esta ley.

c) La incorporación de la parcela en el mecanismo de intermediación gestionado por el Consejo de la Huerta de València o, en su caso, por la entidad local u órgano adscrito a la administración pública que actúe en el ámbito territorial de esta ley, que solicite el titular del suelo para facilitar su uso agrario.

d) La incorporación de la parcela a la iniciativa de gestión común que solicite el titular para facilitar la gestión de su uso.

5. Notificada la opción que se pretenda, esta deberá llevarse a cabo en el plazo de seis meses siguientes a la fecha en la que la decisión de la persona interesada haya entrado en el registro del órgano competente.

6. Transcurrido el plazo anterior sin haber optado el titular por ninguna opción, la conselleria competente en materia de agricultura podrá iniciar el procedimiento de declaración de incumplimiento de la función social del uso de la tierra previsto en el artículo 28.

7. La conselleria competente en materia de agricultura y desarrollo rural podrá delegar o encomendar estas funciones al Consejo de la Huerta de València.

Artículo 28. Declaración de incumplimiento de la función social del uso de la tierra

1. Transcurridos los plazos previstos en el artículo anterior, si se mantienen las circunstancias que motivaron la declaración de parcela o parcelas infrautilizadas, después de inscribirla en el inventario de suelo infrautilizado, la conselleria competente en materia de agricultura podrá iniciar el procedimiento para la declaración de incumplimiento de la función social del uso de la tierra, por su infrautilización, lo cual podrá comportar la cesión temporal del uso de la parcela o parcelas en esta situación al Consejo de la Huerta de València por un plazo no inferior a diez años ni superior a treinta. Esta declaración procederá en caso de que existan graves motivos de orden económico, social o ambiental que así lo exijan y el abandono total de la parcela se encuentre acreditado en el expediente.

2. El procedimiento para la declaración de incumplimiento de la función social del uso de la tierra, así como el derivado de esta declaración, se regirán por la legislación general sobre expropiación forzosa.

3. Reglamentariamente se establecerá el procedimiento para la licitación pública del uso del suelo con declaración de incumplimiento de la función social por ser un suelo agrario infrautilizado. Las bases de licitación del contrato de arrendamiento exigirán un compromiso de cultivo de las tierras arrendadas y fijarán los criterios de selección, en los que, además de la modalidad de contrato, precio y plazos del arrendamiento o cesión, se podrán tener en cuenta las mejoras de tipo agrario, ambiental o paisajístico que se tendrán que introducir en la explotación, así como cualquier otro criterio que considere la administración competente, en particular criterios sociales y que incrementen la presencia de las mujeres y personas jóvenes en las actividades de la huerta.

El capítulo cinco se refiere a la zonificación y clasificación del suelo de la huerta, aportándose como novedad la consideración de dos nuevos instrumentos urbanísticos de recuperación de la huerta: el enclave y el sector de recuperación de la Huerta de València.

Ambos se desarrollarán sobre suelos degradados de la huerta, que serán determinados en un catálogo de espacios a recuperar contenidos en el plan de acción territorial y en ellos se pretende rehabilitar construcciones en mal estado de conservación o permitir un índice de edificabilidad reducido materializado, como máximo, en un tercio del ámbito de dichos instrumentos, teniendo que dedicarse el resto a regenerar y cultivar huerta en perfectas condiciones agrícolas y ambientales.

Artículo 29. La clasificación y zonificación del suelo de la Huerta de València

1. El Plan de acción territorial de ordenación y dinamización de la Huerta de València y los planes generales estructurales de los municipios de la huerta clasificarán como suelo no urbanizable protegido y calificarán como zona rural protegida agrícola (ZRP-AG) los suelos agrícolas de mayor valor. Los espacios naturales incluidos en el ámbito de la huerta se regirán por lo establecido en su propia normativa o, en su defecto, por la territorial o urbanística.

2. Los planes generales estructurales de los municipios de la Huerta de València, de acuerdo con el plan de acción territorial, restringirán al máximo la ocupación del suelo de la huerta por los desarrollos urbanísticos. Los planes fomentarán las operaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

3. La zonificación del suelo rural se establecerá a partir de los distintos patrones de ocupación del territorio presentes en la Huerta de València, especialmente en las relaciones de la parcelación agrícola con la edificación tradicional existente.

4. Los planes generales estructurales de los municipios establecerán su modelo territorial de acuerdo con las determinaciones del plan de acción territorial y recogerán en su memoria justificativa los objetivos estratégicos establecidos en dicho plan de acción territorial.

5. El plan de acción territorial podrá delimitar sectores y enclaves de recuperación de la huerta, al efecto de asignarles el régimen jurídico establecido en este capítulo. Estos enclaves y sectores de recuperación de la huerta integrarán los terrenos incluidos en el ámbito del plan de acción territorial que estén en situación básica rural y que deban ser objeto de recuperación de sus valores y sus funciones ambientales, territoriales, paisajísticas, económicas y culturales propias de la huerta, siempre que la reconstrucción o la introducción de edificaciones resulte compatible

Artículo 30. Características y delimitación de los enclaves de recuperación de la Huerta de València

1. Los enclaves de recuperación de la huerta son superficies de terrenos degradados sobre las que hay edificaciones en situación de ruina o en mal estado de conservación o son suelos sellados sin edificaciones o escasa presencia de las mismas, todos ellos sin valor patrimonial significativo y sobre los cuales habría que hacer actuaciones de regeneración de la huerta para destinarlos a explotación agraria efectiva, permitiendo reedificar o rehabilitar las superficies construidas o edificar una porción minoritaria del terreno.

2. La delimitación de cada enclave de recuperación de la huerta se ajustará a la parcela o parcelas en las que, efectivamente, se encuentre la edificación en situación de ruina o en mal estado de conservación, y su ámbito de afección o los suelos sellados descritos en el apartado anterior. El plan de acción territorial establecerá una relación de ámbitos delimitados que podrán ser declarados enclaves de recuperación de la Huerta de València. La declaración corresponderá a la conselleria competente en materia de ordenación del territorio, previa audiencia a los interesados.

3. Únicamente pueden delimitarse como enclave de recuperación de huerta aquellos espacios cuyos costes de eliminación de las edificaciones existentes o del suelo sellado y de reposición de suelo y sistemas de riego hagan inviable económicamente la recuperación del cultivo, por no poder amortizarse por el simple ejercicio de la actividad agraria.

4. No se podrá considerar como enclave de recuperación de la huerta ningún espacio que no se encuentre ya degradado e incultivado en el momento de la aprobación del plan de acción territorial previsto en el capítulo III de esta ley. A los procesos de degradación que se puedan producir con posterioridad, se les aplicará el régimen jurídico de los suelos infrautilizados del capítulo IV de esta ley.

5. Los ayuntamientos, en un plazo de tres años desde la aprobación del plan de acción territorial de ordenación y dinamización de la huerta, podrán proponer, mediante acuerdo plenario, nuevos ámbitos a la conselleria competente en materia de ordenación del territorio para su posible declaración como enclaves de recuperación de la huerta, previo informe favorable del Consejo de la Huerta. En todo caso, se tendrá que probar que el terreno se encontraba ya degradado con anterioridad a la entrada en vigor del plan de acción territorial de ordenación y dinamización de la huerta.

Artículo 31. Determinaciones de la ordenación de los enclaves de recuperación de la Huerta de València

1. Los enclaves de recuperación de la huerta son suelos en situación básica de suelo rural y se clasifican como suelo no urbanizable. La parcela o parcelas que constituyen el enclave se mantendrán o restaurarán como suelo destinado efectivamente a la explotación agraria, al menos en sus dos terceras partes. En el tercio restante se podrá asignar un uso residencial o terciario, siempre que este último esté permitido por el plan de acción territorial.

2. Se podrá rehabilitar la edificación preexistente o edificar, como máximo, la misma superficie que la ocupada en planta por las edificaciones ruinosas y en mal estado preexistentes, con altura máxima de planta baja más una planta. La superficie restante de este tercio que puede tener uso residencial o terciario, que no sea ocupada por edificaciones, podrá destinarse a uso agrario o a usos complementarios de la edificación, siempre que no comporte la realización de obras sobre rasante y respete el paisaje tradicional de huerta. En los enclaves de recuperación de huerta que sean suelos sellados sin edificaciones o escasa presencia de las mismas, se podrá edificar como máximo el 10 % de la superficie del enclave de recuperación de huerta con las condiciones mencionadas. El uso no agrario del suelo no podrá superar el 15 % de la superficie del enclave de recuperación de huerta. En todo caso, las edificaciones se adaptarán a los parámetros constructivos determinados por el plan de acción territorial.

Artículo 32. Obligación de restaurar los enclaves de recuperación de la Huerta de València

1. Las personas propietarias de los suelos que se declaren como enclaves tienen la obligación de recuperar el suelo de la huerta y cultivar, por lo menos, las dos terceras partes de sus propiedades. Si, transcurridos cuatro años desde la declaración de los enclaves, esta obligación se mantuviera incumplida, la conselleria con competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo, preceptivamente, instará a las personas propietarias a hacer su recuperación, con la solicitud previa de las licencias necesarias para ello.

2. Si transcurridos dos años desde el requerimiento, las personas propietarias no hubieran obtenido, por causas imputables a ellas, las licencias que resulten exigibles y no se hubieran iniciado por lo menos las obras destinadas a la recuperación y cultivo de las dos terceras partes de la finca, la conselleria con competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo iniciará un procedimiento de venta forzosa del suelo por subasta pública, por contravención de la función social de la propiedad agraria de la Huerta de València, en el que se dará audiencia a los propietarios. La adjudicación de los terrenos se realizará a quien ofrezca un mejor precio por ellos.

3. En caso de que el procedimiento de venta forzosa resulte infructuoso, la conselleria con competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo expropiará el suelo, por contravención de la función social de la propiedad agraria de la Huerta de València, de acuerdo con lo establecido en la legislación general de expropiación forzosa. En el plazo máximo de dos años desde la materialización de la expropiación del suelo, la conselleria con competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo tendrá que ceder el uso del suelo a un tercero para que desarrolle las actuaciones de recuperación de la huerta por un plazo suficiente para garantizar la viabilidad económica de la explotación y la amortización de los gastos de recuperación o, alternativamente, vender el suelo a un tercero para que desarrolle las actuaciones de recuperación de la huerta. Tanto el procedimiento de cesión de uso como el de venta del suelo estarán sujetos a subasta pública, en la que solo se tendrá en cuenta el precio ofrecido como criterio para su adjudicación.

4. El adquirente del uso o de la propiedad del suelo tendrá que iniciar la ejecución de las tareas de recuperación de la huerta en el plazo máximo de un año. En caso de incumplimiento, los terrenos revertirán en la conselleria con competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo y tendrá que pagar una multa equivalente al 50 % del precio satisfecho por la adquisición del uso o de la propiedad del suelo, en concepto de sanción.

Artículo 33. Características y delimitación de los sectores de recuperación de la Huerta de València

1. Los sectores de recuperación de la huerta son espacios amplios de huerta contiguos al suelo en situación de urbanizado, sobre los que hay edificaciones en situación de ruina o en mal estado de conservación o terrenos agrícolas degradados. Como máximo, un tercio de la superficie del suelo del sector se podrá destinar a su transformación urbanística, debiendo mantenerse el resto de la superficie del sector en condiciones de explotación agraria efectiva.

2. La superficie del sector de recuperación de la huerta estará estrictamente delimitada en el Plan de acción territorial de ordenación y dinamización de la Huerta de València. Su delimitación se ajustará a referencias físicas objetivas. La superficie incluida se justificará en el cumplimiento de los objetivos definidos en el plan de acción territorial, en la necesidad de suelo de uso residencial o terciario, de acuerdo con la estrategia territorial de la Comunitat Valenciana, y en la viabilidad económica de la actuación.

3. Los sectores de recuperación de la huerta delimitados por el plan de acción territorial, excepcionalmente, podrán ser discontinuos y contener parcelas cultivadas en buen uso dentro del ámbito de recuperación.

4. En los espacios donde se conserve la huerta primigenia, pero el Plan de acción territorial de ordenación y dinamización de la huerta no los clasifique como suelo no urbanizable por estar rodeados de trama urbana o infraestructuras, si los ayuntamientos en su ordenación urbanística conservan más del 50 % de esta huerta primigenia preexistente como dotación pública, podrán aplicar las reducciones de estándares y beneficios que se prevén en el artículo 35 de esta ley.

Artículo 36. Aprobación de los planes

1. El plan de acción territorial delimitará los usos, la edificabilidad máxima y la superficie máxima donde se materializará la urbanización, salvo los espacios referidos en el artículo 33.4 de esta ley.

2. Los instrumentos de planeamiento urbanístico determinarán el resto de parámetros de ordenación y se podrán efectuar ajustes de escala de la zona objeto de urbanización siempre que estén debidamente justificados, que no podrán ser superiores al 5 % de la superficie.

3. La aprobación de los planes que delimiten y ordenen sectores de recuperación de huerta comportará la declaración de utilidad pública e interés social cuando la ejecución tenga que producirse por expropiación.

Artículo 37. Régimen de gestión urbanística del suelo y reparcelación

1. La gestión urbanística de los sectores de recuperación de huerta se realizará conforme al régimen establecido en la legislación vigente en materia de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje para las actuaciones integradas en suelos urbanizables, con las especificidades fijadas en esta ley.

2. Ejecutadas las previsiones del programa, un tercio de la superficie del sector, como máximo, adquirirá la condición de suelo urbanizado y le será de aplicación el régimen jurídico de este, y mantendrá en el resto la situación rural, equiparando su régimen jurídico al de suelo no urbanizable de protección de la huerta, rigiéndose y gestionándose conforme a la legislación vigente en materia de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje y las determinaciones del plan de acción territorial.

3. En la reparcelación se aplicará el régimen establecido en la legislación vigente en materia de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, con la especificidad de que a cada persona propietaria se le podrá adjudicar una parte de aprovechamiento agrícola y otra parte de aprovechamiento urbanístico, en proporción a su finca de aportación.

4. A los efectos de mantener el parcelario tradicional, a las personas propietarias cuya parcela de aportación vaya a ser destinada al uso agrícola se les podrá adjudicar una proporción superior de aprovechamiento agrícola en detrimento del aprovechamiento urbanístico, a cuyos efectos se establecerá un coeficiente de equivalencia entre ambos aprovechamientos.

5. Las obras de urbanización del programa incluirán la eliminación de todas las edificaciones no protegidas de los suelos que mantengan la situación rural, así como la reposición de los suelos, sistemas de riego e infraestructuras necesarias para el uso agrícola.

6. No podrán autorizarse usos en el sector hasta la culminación y recepción de las obras de recuperación necesarias para permitir la explotación agraria con las características que le correspondan de acuerdo con el tipo de suelo de protección de huerta que corresponda a los terrenos agrarios del sector, en los mismos términos que la legislación urbanística fija para las obras de urbanización de actuaciones integradas.

El capítulo sexto propone la creación del Consejo de la Huerta de València, el cual adoptará la forma de consorcio, con la participación de las distintas administraciones públicas involucradas en la dinamización de la huerta, así como de los actores sociales, económicos y ambientales que tienen la necesaria legitimación para formar parte de este ente, el cual estará adscrito a la conselleria con competencias en materia de agricultura y desarrollo rural.

Este Consejo, en colaboración con dicha conselleria, será el competente para llevar a cabo actividades de intermediación para la cesión de uso de tierras, tales como la coordinación de iniciativas locales previas o la articulación de un banco de tierras dentro del ámbito territorial de aplicación de esta ley; así como actividades de promoción, sensibilización, comunicación en torno a los mecanismos de cesión del uso de tierras, con el objetivo de favorecer la continuidad de la actividad agraria en aquellas fincas que dejen de ser explotadas por su titular. En este sentido se pretende impulsar fórmulas de cesión de uso que salvaguarden el derecho del propietario y que permitan la obtención de rentas. (Art.25)

Artículo 40. Régimen jurídico

1. El Consejo de la Huerta de València se regirá por la presente ley y las disposiciones especiales que lo regulen. En concreto, por:

a) La Ley 1/2015, de 6 de febrero, de la Generalitat, de hacienda pública, del sector público instrumental y de subvenciones, y la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de régimen jurídico del sector público, o normativas que las sustituyan.

b) La legislación sobre el procedimiento administrativo común, cuando ejerza potestades administrativas.

c) La legislación sobre contratos de las administraciones públicas, en lo que se refiere a la ejecución material de obras, prestación de servicios y explotación de servicios y equipamientos.

d) En todo lo demás, por las normas de derecho civil, mercantil y laboral, en cuanto a la actuación como empresa mercantil.

2. Los planes y programas de obras e instalaciones que realice el Consejo de la Huerta de València para el cumplimiento de sus fines llevan aparejada la declaración de utilidad pública.

Artículo 43. Patrimonio y bienes

1. El Consejo de la Huerta de València tendrá patrimonio propio afecto al cumplimiento de sus fines, que estará integrado por el conjunto de bienes, derechos y obligaciones de los que sea titular, ya sean asignados por leyes o reglamentos, o adquiridos con sus recursos propios. Además, se le podrán adscribir bienes de dominio público y patrimoniales que sean de titularidad de la Generalitat o de otras administraciones públicas.

2. El Consejo de la Huerta de València tiene las facultades de uso, gestión, administración, conservación, mejora y deslinde sobre los bienes de dominio público de los que sea titular o tenga adscritos, pudiendo adoptar las medidas necesarias para garantizar el ejercicio de dichas facultades conforme a la legislación vigente.

3. Los bienes de dominio público adscritos al citado Consejo de la Huerta de València, o sobre los que este ostente la titularidad, cuando no sean necesarios para el cumplimiento de sus fines, podrán ser desafectados e incorporados al patrimonio del Consejo de la Huerta de València para un mejor cumplimiento de los objetivos de esta ley.

Artículo 44. Recursos económicos y su control

2. Los recursos económicos del Consejo de la Huerta de València podrán ser enajenados, gravados y cedidos conforme a lo establecido en la legislación sobre el sector público empresarial. Su control contable y financiero se efectuará conforme a la legislación de la Generalitat en materia de hacienda pública.

3. El plan de acción territorial podrá autorizar usos y actividades a la huerta que se implanten sin necesidad de declaración de interés comunitario, que, en todo caso, deberán satisfacer un canon de cuantía equivalente al regulado en la legislación urbanística por este instrumento. Los ingresos públicos derivados de los cánones satisfechos por los promotores de estas actividades tendrán al Consejo de la Huerta de València como beneficiario.

Se incluye una DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA, “Inscripción en el registro de la propiedad”, que dice:

La consellería competente en materia de ordenación del territorio, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta ley, pondrá a disposición de los registradores de la propiedad, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley hipotecaria, un acceso mediante un servicio de mapas web a todos los planes de acción territorial, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.

Finalmente, las DISPOSICIONES TRANSITORIAS recogen las siguientes determinaciones:

Primera. El planeamiento en tramitación

Los instrumentos de planeamiento, de naturaleza territorial, urbanística o sectorial, así como las declaraciones de interés comunitario o los proyectos de infraestructuras incluidos en el ámbito de la presente ley que hubiesen iniciado su información pública con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, podrán continuar su tramitación conforme a la legislación anterior o continuar su tramitación ajustándose a las determinaciones de esta ley.

En caso de que un expediente de planeamiento urbanístico o de declaración de interés comunitario informado al público previamente a la entrada en vigor de esta ley entre en contradicción grave con su espíritu y sus objetivos, las administraciones públicas responsables de la aprobación del planeamiento o las declaraciones de interés comunitario podrán aplicar las determinaciones de esta ley, previa determinación, en su caso, de las posibles responsabilidades patrimoniales que procedan.

Segunda. El régimen de fuera de ordenación

Se declaran en situación de fuera de ordenación todas las construcciones, o elementos impropios de estas, que sean contrarias a las determinaciones de esta ley, no pudiendo realizarse en ellas más obras que las de mera conservación.

Se excepcionarán de este régimen aquellas construcciones destinadas a vivienda que cuenten con las preceptivas licencias y autorizaciones que se hubiesen otorgado de acuerdo con la ordenación urbanística. Tampoco será causa de este régimen el mero incumplimiento de las distancias de retranqueo mínimo o de distancia mínima a los ejes de caminos establecidos por esta ley.

Esta ley ha entrado en vigor el 13 de marzo, día siguiente al de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.

Begoña Longás